감정평가사(감평) 34회 부동산학원론 기출문제 해설

총 40문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습

이 회차는 40문항입니다. 「옳지 않은 것」을 묻는 문항이 18문항입니다. 보기에서 고르는 조합형이 3문항입니다. 풀이가 붙은 문항이 40문항입니다.

• 1

  토지의 분류 및 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 획지(劃地)는 하나의 필지 중 일부에 대해서도 성립한다.
  2. 2. 건부지(建敷地)는 건축물의 부지로 이용중인 토지 또는 건축물의 부지로 이용가능한 토지를 말한다.
  3. 3. 나지(裸地)는 택지 중 정착물이 없는 토지로서 공법상 제한이 없는 토지를 말한다.
  4. 4. 제내지(堤內地)는 제방으로부터 하심측으로의 토지를 말한다.
  5. 5. 일단지(一團地)는 용도상 불가분의 관계에 있는 두 필지 이상을 합병한 토지를 말한다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 획지는 가격수준이 유사한 일단의 토지로, 하나의 필지 일부에 대해서도 성립한다(여러 필지에 걸쳐서도 성립). 옳다(정답).
  2. 건부지는 건축물의 부지로 이용 중인 토지를 말하며, 이용 가능한 토지까지 포함하는 것은 아니다. 옳지 않다.
  3. 나지는 정착물이 없는 택지로 사법상 제한은 없으나 공법상 제한은 받을 수 있다(공법상 제한이 없는 것은 아니다). 옳지 않다.
  4. 제내지는 제방으로부터 물이 흐르는 하심측이 아니라 제방이 보호하는 마을 쪽의 토지를 말하고 하심측 토지는 제외지이므로, 제내지를 하심측 토지라 한 서술은 옳지 않다.
  5. 일단지는 용도상 불가분의 관계에 있는 둘 이상의 필지를 일괄평가하는 토지를 말하며, 합병한 토지를 뜻하는 것은 아니다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 하나의 필지 안에서도 이용 상황이 다르면 그 일부가 별개의 획지로 구분될 수 있다.
  2. 건부지는 실제로 건물이 서 있는 부지다. 서울의 한 상가가 깔고 앉은 땅이 건부지이지, 앞으로 지을 수 있는 빈 땅까지 포함하는 것은 아니다. 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 건물 하나 없는 빈 택지를 보고 아무 제약도 없는 땅이냐고 물었다. 용도지역 도면을 함께 펴 보았다. 사람끼리 건 권리는 없어도 관청이 걸어 둔 제한은 그대로 남아 있었다. 이 기준과 다르다.
  4. 제내지는 제방을 기준으로 마을 쪽(보호되는 안쪽) 토지다. 강물 쪽 토지는 제외지라, 제내지를 하천 쪽이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 일단지는 용도상 나눌 수 없는 둘 이상의 필지를 하나로 묶어 평가하는 토지다. 법적으로 합친 합병 토지를 뜻하는 것이 아니라 이 기준과 다르다.

  획지는 가격수준이 비슷한 일단의 토지로 하나의 필지 일부에서도 성립할 수 있으므로, 정답은 1번이다.

• 2

  감정평가사 A가 실지조사를 통해 확인한 1개 동의 건축물 현황이 다음과 같다. 건축법령상 용도별 건축물의 종류는? · 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하며, 2층부터 5층까지 주택으로 사용함 · 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡임 · 세대수 합계가 16세대로서 모든 세대에 취사시설이 설치됨

  1. 1. 아파트
  2. 2. 기숙사
  3. 3. 연립주택
  4. 4. 다가구주택
  5. 5. 다세대주택

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 아파트는 주택 층수가 5개 층 이상이어야 하므로 4개 층(2~5층)인 본 건물은 아파트가 아니다. 옳지 않다.
  2. 기숙사는 학생·직원 등이 거주하고 취사시설을 공동 사용하는 형태이므로 세대별 취사시설이 있는 본 건물에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  3. 필로티 주차장을 제외한 주택 바닥면적 합계가 660㎡를 초과(1,000㎡)하고 층수가 4개 층 이하이므로 공동주택 중 연립주택에 해당한다. 옳다(정답).
  4. 다가구주택은 단독주택으로 3개 층 이하·바닥면적 660㎡ 이하 등의 요건이므로 본 건물(4개 층, 1,000㎡)에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  5. 다세대주택은 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하여야 하므로 1,000㎡인 본 건물에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 한 동짜리 건물의 층마다 무엇으로 쓰이는지 세어 적고 이름이 무엇이 되는지 따졌다. 주택으로 쓰는 층수를 헤아렸다. 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상이어야 한다. 2에서 5층 4개 층인 이 건물은 아파트가 아니라 이 기준과 다르다.
  2. 기숙사는 학생·직원이 살며 취사시설을 공동으로 쓰는 형태다. 세대마다 취사시설이 따로 있는 이 건물은 기숙사가 아니라 이 기준과 다르다.
  3. 1층은 필로티 주차장이라 빼고 2~5층(4개 층)이 주택, 면적이 1,000㎡로 660㎡를 넘으므로 연립주택이다.
  4. 甲은 네 층에 천 제곱미터인 그 건물이 다가구주택으로 불릴 수 있는지 따져 보았다. 층수와 넓이를 재어 적었다. 세 개 층에 육백육십 제곱미터까지라는 선을 두 가지 다 넘어서 있었다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 이번에는 다세대주택이라는 이름이 붙을 수 있는지 도면을 다시 펴 보았다. 이 이름에는 넓이 하나만 걸려 있었다. 주택으로 쓰는 바닥을 모두 더하니 정해진 선의 한 배 반을 훌쩍 넘어섰다. 이 기준과 다르다.

  필로티를 뺀 주택 바닥면적 합계가 660㎡를 넘고 층수가 4개 층 이하이면 공동주택 중 연립주택에 해당하므로, 정답은 3번이다.

• 3

  등기를 통해 소유권을 공시할 수 있는 물건 또는 권리는 몇 개인가? · 총톤수 30톤인 기선(機船) · 적재용량 25톤인 덤프트럭 · 최대 이륙중량 400톤인 항공기 · 동력차 2량과 객차 8량으로 구성된 철도차량 · 면허를 받아 김 양식업을 경영할 수 있는 권리 · 5천만원을 주고 구입하여 심은 한 그루의 소나무

  1. 1. 1개
  2. 2. 2개
  3. 3. 3개
  4. 4. 4개
  5. 5. 5개

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 등기로 소유권을 공시할 수 있는 것은 총톤수 20톤 이상의 선박(기선) 1개뿐이므로 정답은 1개이다. 옳다(정답).
  2. 2개로 보는 것은 등기 대상을 잘못 센 것이다. 옳지 않다.
  3. 3개로 보는 것은 등록 대상(자동차·항공기 등)을 등기로 오인한 것이다. 옳지 않다.
  4. 4개로 보는 것은 등록 대상을 등기로 오인한 것이다. 옳지 않다.
  5. 덤프트럭·항공기·철도차량 등은 등기가 아니라 등록으로 공시되므로 5개 전부가 등기 대상일 수는 없다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 사례를 검토하며 총톤수 30톤 기선만 선박등기로 공시되고, 덤프트럭·항공기·철도차량은 등록 대상이므로 등기로 공시되는 것은 1개다.
  2. 甲은 등기로 주인을 드러내는 것이 몇인지 목록을 처음부터 하나씩 짚어 세어 보았다. 둘이라 적었다가 다시 세었다. 등기로 소유권을 공시하는 것은 1개뿐이라, 2개로 센 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 배와 짐차와 비행기 가운데 등기부에 오르는 것만 골라 손가락을 꼽아 보았다. 세 개라 셈해 보고 다시 세었다. 등록만 되는 것을 등기 쪽에 잘못 넣어 하나가 더 붙어 있었다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 배와 짐차와 기계를 늘어놓고 어느 것이 등기부에 오르는지 하나씩 갈라 보았다. 등록만 되는 것과 나눠 세었다. 등록 대상을 등기로 오인해 4개로 센 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 다섯 가지가 다 등기부에 오르는지 하나씩 짚어 가며 확인해 보았다. 차량 쪽부터 들춰 보았다. 짐차와 비행기와 기차는 등기가 아니라 등록으로 주인을 드러내고 있었다. 이 기준과 다르다.

  무게가 실린 배 한 척만 소유권을 등기로 밝힐 수 있고 트럭·항공기·기차·양식업권·나무는 등록 등 다른 방식으로 공시되므로, 정답은 1번이다.

• 4

  주택법령상 준주택에 해당하지 않는 것은?

  1. 1. 건축법령상 공동주택 중 기숙사
  2. 2. 건축법령상 업무시설 중 오피스텔
  3. 3. 건축법령상 숙박시설 중 생활숙박시설
  4. 4. 건축법령상 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
  5. 5. 건축법령상 노유자시설 중 노인복지시설로서 「노인복지법」상 노인복지주택

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 기숙사는 건축법상 공동주택에 속하지만 주거의 성격을 지녀 주택법령이 준주택으로 정하고 있으므로 준주택에 해당한다. 옳다.
  2. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되지만 주거용으로도 쓰여 주택법령상 준주택에 포함되므로 준주택에 해당한다. 옳다.
  3. 생활숙박시설은 건축법령상 숙박시설로 분류되어 주거를 주된 목적으로 하는 준주택의 요건을 충족하지 못하므로 주택법령상 준주택에 해당하지 않아 옳지 않다(정답).
  4. 다중생활시설은 건축법령상 제2종 근린생활시설이면서 주거 기능을 갖춰 주택법령이 준주택으로 규정하고 있으므로 주택법령상 준주택에 해당해 옳다.
  5. 노인복지주택은 노유자시설로 분류되지만 실제 거주 기능을 갖춰 주택법령상 준주택에 포함되므로 준주택에 해당한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 학생과 직원이 함께 사는 건물이 주택으로 쳐지는지 궁금해 법을 찾아 읽었다. 어느 칸에 드는지 확인했다. 학생·직원이 사는 기숙사(공동주택)는 주택법령상 준주택에 해당한다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 사무실로 등록됐지만 사람이 살기도 하는 건물이 어느 칸에 드는지 물었다. 준주택 목록을 훑어보았다. 업무시설인 오피스텔은 주택법령상 준주택에 해당한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 장기 투숙객을 받는 생활숙박시설을 둘러보다가, 취사시설을 갖춘 숙박용도여서 주거를 목적으로 하는 준주택 목록에는 들어가지 않는다는 설명을 들었다.
  4. 甲은 방을 잘게 나눠 여럿이 지내는 시설이 어느 갈래에 드는지 알아보았다. 목록에 그 이름이 있는지 살폈다. 고시원 같은 다중생활시설(제2종 근린생활시설)은 준주택에 해당한다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 어르신들이 모여 지내는 주택이 어느 칸에 적히는지 법조문을 펴 읽었다. 목록에서 그 줄을 찾아냈다. 노인복지주택(노유자시설)은 준주택에 해당한다. 이 기준에 해당한다.

  생활숙박시설은 숙박시설로 분류돼 주거를 주된 목적으로 하는 준주택의 요건을 갖추지 못하므로, 정답은 3번이다.

• 5

  토지의 특성과 내용에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 토지는 시간의 경과에 의해 마멸되거나 소멸되지 않으므로 투자재로서 선호도가 높다.
  2. 2. 물리적으로 완전히 동일한 토지는 없으므로 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다.
  3. 3. 토지는 공간적으로 연결되어 있으므로 외부효과를 발생시키고, 개발이익 환수의 근거가 된다.
  4. 4. 토지는 용익물권의 목적물로 활용할 수 있으므로 하나의 토지에 다양한 물권자가 존재할 수 있다.
  5. 5. 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미치며, 한계고도와 한계심도의 범위는 법률로 정하고 있다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 토지는 물리적으로 닳거나 없어지지 않는 영속성을 지녀 시간이 지나도 마멸·소멸되지 않고 가치가 유지되므로 안정적 투자재로서 선호도가 높아 해당 설명은 옳다.
  2. 토지는 개별성이 있어 물리적으로 완전히 동일한 토지가 없으므로 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다. 상품의 동질성이 전제되어야 완전경쟁이 성립하는데 개별성 탓에 그 전제가 깨지기 때문이다. 옳다.
  3. 땅은 서로 잇닿아 있어 한 필지의 이용이 이웃에까지 영향을 미치는데(인접성), 이렇게 생긴 값 상승은 사회적 원인에서 오므로 개발이익을 거둬들일 근거가 된다. 옳다.
  4. 소유권과 별개로 지상권·지역권·전세권 같은 사용권을 여럿 얹을 수 있어, 한 땅 위에 소유자 말고도 여러 권리자가 나란히 존재할 수 있다. 옳다.
  5. 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위에서 상하에 미치나, 한계고도와 한계심도의 범위가 일반적으로 법률로 정해져 있는 것은 아니다(법률로 정한다는 설명은 틀리다). 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 토지는 닳아 없어지지 않는 영속성이 있어 30년이 지나도 사라지지 않아 투자재로 선호된다. 이 기준에 해당한다.
  2. 토지는 저마다 위치·모양이 다른 개별성이 있어 똑같은 토지가 없고, 그래서 부동산시장이 불완전경쟁이 된다. 이 기준에 해당한다.
  3. 토지는 옆 토지와 붙어 있는 인접성 때문에 외부효과가 생기고, 이것이 개발이익 환수의 근거가 된다. 이 기준에 해당한다.
  4. 한 토지에 지상권·전세권 같은 여러 용익물권을 설정할 수 있어, 하나의 땅에 여러 물권자가 존재할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 자기 토지 밑 깊은 곳에서 터널 공사가 진행되자 항의했는데, 소유권은 정당한 이익 범위에서만 상하로 미치며 한계고도·한계심도가 법률로 일률 규정된 것은 아니라는 답을 들었다.

  토지소유권이 미치는 한계고도·한계심도의 범위가 법률로 일률적으로 정해져 있는 것은 아닌데 정해져 있다고 했으므로, 정답은 5번이다.

• 6

  감정평가사 A는 표준지공시지가의 조사·평가를 의뢰받고 실지조사를 통해 표준지에 대해 다음과 같이 확인하였다. 표준지조사·평가보고서상 토지특성 기재방법의 연결이 옳은 것은? ㄱ. 토지이용상황: 주변의 토지이용상황이 '전'으로서 돈사와 우사로 이용되고 있음 ㄴ. 도로접면: 폭 10미터의 도로와 한면이 접하면서 자동차 통행이 불가능한 폭 2미터의 도로에 다른 한면이 접함

  1. 1. ㄱ: 전기타, ㄴ: 중로한면
  2. 2. ㄱ: 전기타, ㄴ: 소로한면
  3. 3. ㄱ: 전축사, ㄴ: 소로각지
  4. 4. ㄱ: 전축사, ㄴ: 소로한면
  5. 5. ㄱ: 목장용지, ㄴ: 소로한면

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 주변이 전이고 축사로 이용되면 토지이용상황은 전축사인데 ㄴ을 중로한면으로 본 것은 틀리다(폭 10m는 소로). 옳지 않다.
  2. ㄱ을 전기타로 본 것은 틀리다(축사 이용이므로 전축사). 옳지 않다.
  3. ㄴ을 소로각지로 본 것은 틀리다(자동차 통행 불가능한 2m 도로는 도로로 보지 않아 각지가 아니라 한면). 옳지 않다.
  4. ㄱ은 주변이 전이고 축사로 이용되어 전축사, ㄴ은 폭 8~12m 도로(소로) 한 면에 접하므로 소로한면이다. 옳다(정답).
  5. ㄱ을 목장용지로 본 것은 틀리다(지목이 아니라 이용상황 기준 전축사). 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 밭 사이에 선 축사 앞 길을 걸음으로 재어 열 걸음쯤 된다고 적었다. 그 길이 어느 이름에 드는지 확인했다. 주변이 밭(전)이고 축사로 쓰이면 이용상황은 전축사이고, 폭 10m 도로는 소로다. ㄴ을 중로한면으로 본 것은 틀려 이 기준과 다르다.
  2. ㄱ은 축사로 쓰이므로 전축사인데, 이를 전기타로 본 것은 틀려 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 두 걸음 남짓한 좁은 통로는 차가 못 다닌다는 것을 눈으로 보았다. 그것도 길로 치는지 물어보았다. 폭 2m라 자동차가 못 다니는 통로는 도로로 보지 않아 각지가 아니라 한면이다. ㄴ을 소로각지로 본 것은 틀려 이 기준과 다르다.
  4. 폭 10m 도로(소로) 한 면에만 유효하게 접하고 축사로 쓰이므로, 전축사·소로한면으로 기재한다.
  5. 甲은 서류에 적힌 땅 이름과 실제로 쓰이는 모습이 다른 것을 현장에서 보았다. 어느 쪽을 적어야 하는지 물었다. 이용상황은 지목이 아니라 실제 쓰임으로 정하므로 축사는 전축사다. ㄱ을 목장용지로 본 것은 틀려 이 기준과 다르다.

  주변이 밭이고 축사로 쓰이는 ㄱ은 전축사, 폭 10m 도로에 접한 ㄴ은 소로한면이라는 연결이 맞으므로, 정답은 4번이다.

• 7

  아파트 가격이 5% 하락함에 따라 아파트의 수요량 4% 증가, 아파트의 공급량 6% 감소, 연립주택의 수요량이 2% 증가하는 경우, (ㄱ)아파트 공급의 가격탄력성, (ㄴ)아파트와 연립주택의 관계는? (단, 수요의 가격탄력성은 절대값이며, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. ㄱ: 탄력적, ㄴ: 보완재
  2. 2. ㄱ: 비탄력적, ㄴ: 보완재
  3. 3. ㄱ: 탄력적, ㄴ: 대체재
  4. 4. ㄱ: 비탄력적, ㄴ: 대체재
  5. 5. ㄱ: 단위탄력적, ㄴ: 대체재

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. ㄱ에는 '탄력적'이 들어간다. 공급의 가격탄력성은 공급량 변화율(6%)÷가격 변화율(5%)=1.2로 1보다 크기 때문이다. 옳다(정답).
  2. ㄴ에는 '보완재'가 들어간다. 아파트 값이 내렸는데(−5%) 연립주택 수요가 늘어(+2%) 교차탄력성이 음(−)이라, 둘은 함께 쓰이는 보완재로 본다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 임대료가 10% 오를 때 매물이 20% 늘면 탄력성 2로 탄력적, 5%만 늘면 0.5로 비탄력적이다.
  2. 한 재화 값이 내릴 때 다른 재화 수요가 같이 줄면(교차탄력성 −) 보완재, 늘면(교차탄력성 +) 대체재다.

  공급량변화율 6%를 가격변화율 5%로 나눈 공급의 가격탄력성은 1.2로 탄력적이므로, 정답은 1번이다.

• 8

  부동산의 가격탄력성과 균형변화에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 완전탄력적과 완전비탄력적 조건이 없는 경우 수요와 공급법칙에 따르며, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 공급이 완전비탄력적일 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형량은 불변이다.
  2. 2. 수요가 완전비탄력적일 경우, 공급이 감소하면 균형가격은 상승하고 균형량은 불변이다.
  3. 3. 수요가 완전탄력적일 경우, 공급이 증가하면 균형가격은 불변이고 균형량은 증가한다.
  4. 4. 공급이 증가하는 경우, 수요의 가격탄력성이 작을수록 균형가격의 하락폭은 크고 균형량의 증가폭은 작다.
  5. 5. 수요가 증가하는 경우, 공급의 가격탄력성이 작을수록 균형가격의 상승폭은 작고 균형량의 증가폭은 크다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 공급이 완전비탄력적이면 공급곡선이 수직이어서, 수요가 증가해도 거래량은 늘지 못하고 가격만 오른다. 따라서 균형가격은 상승하고 균형량은 불변이다. 옳다.
  2. 수요가 완전비탄력적이면 수요곡선이 수직이어서, 공급이 감소해도 거래량은 그대로이고 가격만 오른다. 따라서 균형가격은 상승하고 균형량은 불변이다. 옳다.
  3. 수요가 완전탄력적이면 수요곡선이 수평이어서, 공급이 증가해도 가격은 그 수준에 고정되고 거래량만 늘어난다. 따라서 균형가격은 불변이고 균형량은 증가한다. 옳다.
  4. 공급이 증가할 때 수요의 가격탄력성이 작을수록(비탄력적) 균형가격 하락폭은 크고 균형량 증가폭은 작다. 옳다.
  5. 수요가 증가할 때 공급의 가격탄력성이 작을수록(비탄력적) 균형가격 상승폭은 크고 균형량 증가폭은 작다(상승폭이 작고 증가폭이 크다는 설명은 반대로 서술한 것이다). 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 공급이 완전비탄력적(수직)이면 수요가 늘어도 공급량이 못 늘어 균형가격만 오르고 균형량은 그대로다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 값이 아무리 올라도 사려는 양이 꿈쩍 않는 경우를 곧게 선 선으로 그려 보았다. 그 위에서 공급 곡선을 왼쪽으로 밀어 보았다. 두 선이 만나는 점은 세로선을 따라 위로만 올라갔고, 가로로 읽은 거래량 눈금은 처음 자리에 그대로 있었다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 조금이라도 비싸지면 아무도 사지 않겠다는 손님들 이야기를 듣고 눕힌 선을 그렸다. 그 위에서 공급 곡선을 오른쪽으로 밀었다. 만나는 점은 같은 높이를 따라 옆으로만 옮겨 갔고, 거래량 눈금만 오른쪽으로 커졌다. 이 기준에 해당한다.
  4. 공급이 늘 때 수요가 비탄력적일수록 값은 크게 떨어지고 거래량은 조금만 는다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 공급이 잘 늘지 않는 원룸 시장에서 갑자기 수요가 몰리는 것을 지켜보았는데, 방을 좀처럼 늘릴 수 없다 보니 월세는 크게 뛰고 계약 건수는 찔끔 늘어나는 데 그쳤다.

  수요가 늘 때 공급이 비탄력적일수록 균형가격 상승폭은 크고 균형량 증가폭은 작은데 이를 거꾸로 서술했으므로, 정답은 5번이다.

• 9

  저량(stock)의 경제변수가 아닌 것은?

  1. 1. 가계 자산
  2. 2. 주택 가격
  3. 3. 주택 재고량
  4. 4. 주택 보급률
  5. 5. 신규주택 공급량

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 가계 자산은 어느 한 시점에 쌓여 있는 양을 재는 값이라, 기간이 아닌 특정 시점에 측정되는 저량 변수에 해당한다. 옳다.
  2. 주택 가격은 특정 시점에 형성돼 있는 값을 나타내므로 기간 개념이 아닌 시점 개념의 저량 변수에 해당한다. 옳다.
  3. 주택 재고량은 일정 시점에 존재하는 주택의 총량을 세는 값이라 기간이 아닌 시점에서 측정되는 저량 변수다. 옳다.
  4. 주택 보급률은 특정 시점의 주택 수를 가구 수로 나눈 값이라, 시점을 기준으로 측정되는 저량 변수에 해당한다. 옳다.
  5. 저량(stock)은 특정 시점에서 측정하는 변수인 반면, 신규주택 공급량은 일정 기간 동안 측정되는 유량(flow) 변수이므로 저량 변수가 아니다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 가계 자산은 특정 시점(예: 연말)에 얼마인지 재는 저량 변수다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 오늘 이 집이 얼마인지를 재는 것과 한 해 동안 얼마를 벌었는지를 재는 것을 갈랐다. 어느 쪽인지 표시해 두었다. 주택 가격도 특정 시점에 얼마인지 재는 저량 변수다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 이 도시에 지금 집이 몇 채 서 있는지 세어 종이에 적어 보았다. 기간을 두고 재는 것인지 아닌지 물었다. 주택 재고량도 특정 시점에 몇 채인지 재는 저량 변수다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 가구 수와 집 수를 나눈 값이 어느 시점 기준인지 통계표 머리글을 읽었다. 시점인지 기간인지 확인했다. 주택 보급률도 특정 시점 기준으로 재는 저량 변수다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 한 해 동안 새로 지어진 주택 수를 집계하며, 이 신규주택 공급량이 특정 시점이 아니라 일정 기간 동안 쌓이는 값을 재는 유량 변수임을 깨달았다.

  신규주택 공급량은 특정 시점이 아니라 일정 기간에 걸쳐 재는 유량 변수이므로, 정답은 5번이다.

• 10

  부동산시장에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 할당 효율적 시장은 완전경쟁시장을 의미하며 불완전경쟁시장은 할당 효율적 시장이 될 수 없다.
  2. 2. 완전경쟁시장이나 강성 효율적 시장에서는 할당 효율적인 시장만 존재한다.
  3. 3. 약성 효율적 시장에서 과거의 역사적 정보를 통해 정상 이상의 수익을 획득할 수 있다.
  4. 4. 완전경쟁시장에서는 초과이윤이 발생할 수 있다.
  5. 5. 준강성 효율적 시장에서 공표된 정보는 물론 공표되지 않은 정보도 시장가치에 반영된다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 할당 효율적 시장은 완전경쟁시장만을 의미하지 않으며, 불완전경쟁시장도 초과이윤이 정보비용과 일치하면 할당 효율적 시장이 될 수 있다. 옳지 않다.
  2. 완전경쟁시장이나 강성 효율적 시장에서는 모든 정보가 가격에 반영되어 초과이윤을 얻을 수 없으므로 할당 효율적 시장만 존재한다. 옳다(정답).
  3. 약성 효율적 시장에서는 과거의 역사적 정보가 이미 현재 가격에 모두 반영되어 있어, 그 정보를 이용해도 정상 이상의 수익을 얻을 수 없다. 옳지 않다.
  4. 완전경쟁시장에서는 정보가 모두에게 공유되고 경쟁으로 초과이윤이 사라지므로, 초과이윤이 발생할 수 있다는 보기는 실제와 다르다. 옳지 않다.
  5. 준강성 효율적 시장은 공표된 정보만 가격에 반영되며, 공표되지 않은 정보까지 반영되는 것은 아니다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 값이 완전히 열린 시장에서만 자원이 잘 나뉘는지 아니면 그렇지 않은 곳도 되는지 물었다. 두 경우를 갈라 적어 보았다. 할당 효율적 시장은 완전경쟁시장만 뜻하지 않는다. 불완전경쟁이어도 초과이윤이 정보비용과 같아지면 할당 효율적일 수 있어, 완전경쟁만이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 어떤 소식을 미리 알아도 남보다 더 벌 수 없는 시장이 있다는 말을 강의에서 들었다. 그런 시장이 어떤 곳인지 적었다. 완전경쟁시장이나 강성 효율적 시장에서는 어떤 정보로도 초과이윤을 못 얻으므로 자원 배분이 효율적인 할당 효율적 시장만 존재한다.
  3. 甲은 지난 몇 해 값이 오르내린 표만 보고 남보다 더 벌 수 있는지 시험 삼아 따져 보았다. 결과가 어땠는지 적어 두었다. 약성 효율적 시장에서는 과거 가격 정보로는 정상 이상의 수익을 못 얻는다. 얻을 수 있다는 취지의 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 사고파는 사람이 넘칠 만큼 많은 시장에서 남다른 이문이 남는지 곰곰 생각해 보았다. 답을 종이에 적어 보았다. 완전경쟁시장에서는 초과이윤이 생기지 않는다. 생긴다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 신문에 난 소식까지만 값에 담기는 시장과 감춰진 소식까지 담기는 시장을 갈랐다. 어느 쪽이 어느 이름인지 짚었다. 준강성 효율적 시장은 이미 공표된 정보까지만 값에 반영된다. 공표되지 않은 정보까지 반영된다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  완전경쟁시장이나 강성 효율적 시장에서는 모든 정보가 가격에 반영돼 초과이윤을 얻을 수 없어 할당 효율적 시장만 존재하므로, 정답은 2번이다.

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• 11

  부동산시장의 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 측정하는 기간이 길수록 수요의 탄력성은 더 탄력적이다.
  2. 2. 공급의 탄력성은 생산요소를 쉽게 얻을 수 있는 상품일수록 더 탄력적이다.
  3. 3. 수요의 탄력성이 탄력적일 경우 임대료가 상승하면 전체 임대수입은 감소한다.
  4. 4. 대체재가 많을수록 수요의 탄력성은 더 탄력적이다.
  5. 5. 제품의 가격이 가계소득에서 차지하는 비중이 작을수록 수요의 탄력성이 더 탄력적이다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 측정하는 기간이 길수록 수요자가 대체재를 찾거나 소비를 조정할 시간이 늘어나므로, 수요의 탄력성은 더 탄력적이 된다. 옳다.
  2. 원료나 인력 같은 생산요소를 쉽게 구하면 값이 오를 때 생산을 빠르게 늘릴 수 있어 공급량이 크게 반응하므로, 그런 상품일수록 공급이 탄력적이다. 옳다.
  3. 수요가 탄력적이면 임대료 상승률보다 수요량 감소율이 더 커서, 임대료를 올려도 전체 임대수입(임대료×수요량)은 오히려 감소한다. 옳다.
  4. 비슷하게 바꿔 쓸 상품이 많으면 값이 조금만 올라도 소비자가 다른 것으로 쉽게 갈아타 수요량이 민감하게 줄므로, 대체재가 많을수록 수요가 탄력적이다. 옳다.
  5. 제품의 가격이 가계소득에서 차지하는 비중이 클수록 수요의 탄력성이 더 탄력적이므로, 비중이 작을수록 탄력적이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 재는 기간이 길수록 세입자가 대체 주택을 찾거나 옮길 수 있어 수요가 더 탄력적이 된다. 이 기준에 해당한다.
  2. 벽돌처럼 생산요소를 쉽게 구할 수 있는 상품일수록 공급을 빨리 늘릴 수 있어 공급이 더 탄력적이다. 이 기준에 해당한다.
  3. 수요가 탄력적이면 임대료를 올릴 때 세입자가 많이 빠져나가 집주인의 전체 임대수입이 줄어든다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 같은 값이면 옮겨 갈 만한 비슷한 집이 동네에 얼마나 되는지 세어 보았다. 값이 오르면 사람들이 어찌하는지 지켜보았다. 비슷한 대체 주택이 많을수록 값이 오르면 쉽게 옮겨 가 수요가 더 탄력적이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 월급의 상당 부분을 차지하는 자동차를 사려다가 가격이 오르자 구매를 미루었는데, 이는 지출 비중이 큰 상품일수록 수요가 더 탄력적임을 보여준다.

  제품 가격이 가계소득에서 차지하는 비중이 클수록 수요가 더 탄력적인데 이를 비중이 작을수록 탄력적이라 했으므로, 정답은 5번이다.

• 12

  A도시와 B도시 사이에 있는 C도시는 A도시로부터 5km, B도시로부터 10km 떨어져 있다. 각 도시의 인구 변화가 다음과 같을 때, 작년에 비해 금년에 C도시로부터 B도시의 구매활동에 유인되는 인구수의 증가는? (단, 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙에 따르고, C도시의 모든 인구는 A도시와 B도시에서만 구매하며, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 6,000명
  2. 2. 7,000명
  3. 3. 8,000명
  4. 4. 9,000명
  5. 5. 10,000명

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 레일리 소매인력법칙에서 유인비율은 인구에 비례·거리 제곱에 반비례한다. B도시 유인비율은 작년 0.5, 금년 0.6. C도시 인구가 2만 →3만으로 늘어 B 유인 인구는 1만→1.8만으로 증가하므로 증가분=8,000명이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 유인비율 식 설정
  2. 레일리(Reilly) 소매인력법칙은 두 도시로의 구매 유인이 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다고 본다.
  3. C에서 A까지 5km, B까지 10km이므로 거리의 제곱은 각각 25와 100이 된다.
  4. B 유인비율 = (B인구 ÷ 거리B²) ÷ {(A인구 ÷ 거리A²) + (B인구 ÷ 거리B²)}로 분모에 두 도시 몫을 모두 담는다.
  5. ↓
  6. ② 연도별 유인비율 산정
  7. 인구가 바뀌면 유인비율도 달라지므로 작년과 금년 인구를 각각 식에 대입한다.
  8. 계산 결과 B 유인비율 → 작년 0.5, 금년 0.6으로 커진다.
  9. 금년으로 오며 B가 차지하는 몫이 0.5에서 0.6으로 늘어난 것이다.
  10. ↓
  11. ③ 유인 인구 계산
  12. 비율만으로는 사람 수가 나오지 않으므로 각 연도 C도시 인구에 B 유인비율을 곱한다.
  13. 작년 2만 × 0.5 → 1만명, 금년 3만 × 0.6 → 1.8만명이 B로 향한다.
  14. ↓
  15. ④ 증가분 산출
  16. 금년 유인 인구에서 작년 유인 인구를 빼면, 한 해 동안 B로 더 쏠린 규모가 나온다.
  17. 작년 1만명과 금년 1.8만명을 견준다.
  18. 1.8만 − 1만 → 8,000명.

  C도시에서 B도시로 유인되는 인구는 1만명에서 1.8만명으로 늘어, 증가분은 8,000명이다.

• 13

  시장실패의 원인으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 외부효과
  2. 2. 정보의 대칭성
  3. 3. 공공재의 공급
  4. 4. 불완전경쟁시장
  5. 5. 시장의 자율적 조절기능 상실

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 외부효과는 어떤 경제주체의 행위가 시장을 거치지 않고 제3자에게 대가 없이 이득이나 손해를 주어 자원배분을 왜곡하므로, 시장실패의 원인이 된다. 옳다.
  2. 시장실패는 거래 당사자 간 정보의 비대칭성 때문에 생기며, 정보의 대칭성은 오히려 효율적 거래를 뒷받침하므로 시장실패의 원인이 아니다. 옳지 않다(정답).
  3. 공공재는 비배제성·비경합성 탓에 무임승차 문제가 생겨 시장에 맡기면 사회적 최적보다 과소공급되므로, 시장실패를 초래하는 원인이다. 옳다.
  4. 불완전경쟁시장(독과점)에서는 공급자가 가격을 지배해 가격을 한계비용보다 높게 책정하고 자원을 비효율적으로 배분하므로, 시장실패를 일으키는 원인이다. 옳다.
  5. 시장이 스스로 수요와 공급을 조절해 균형을 회복하지 못하면 자원이 효율적으로 배분되지 못하므로, 그 자율적 조절기능의 상실 자체가 시장실패의 원인이 된다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 이웃 공장에서 나온 매연 때문에 빨래를 널지 못하면서도 한 푼 못 받는다고 했다. 이런 일을 무어라 부르는지 물었다. 공장 매연처럼 대가 없이 제3자에게 피해를 주는 외부효과는 시장실패를 일으키는 원인이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 파는 쪽과 사는 쪽이 아는 것이 같으면 거래가 잘 굴러가는지 아닌지 따져 보았다. 어긋날 때와 견주어 보았다. 정보가 서로 충분히 공유되는 정보의 대칭성은 시장을 효율적으로 만들 뿐, 시장실패의 원인이 아니다(원인은 정보 비대칭).
  3. 국방·치안 같은 공공재는 무임승차 때문에 시장에서 과소공급돼 시장실패를 부른다. 이 기준에 해당한다.
  4. 독과점 같은 불완전경쟁은 값을 왜곡해 시장실패의 원인이 된다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 시장이 스스로 값을 맞춰 가는 힘이 무너지면 어찌 되는지 강의에서 들었다. 그 자체가 흠이 되는지 물어보았다. 시장의 자율 조절기능이 무너지면 그 자체가 시장실패의 원인이 된다. 이 기준에 해당한다.

  정보의 대칭성은 오히려 효율적 거래를 뒷받침할 뿐 시장실패의 원인이 아닌데 이를 원인이라 했으므로, 정답은 2번이다.

• 14

  외부효과에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 외부효과란 거래 당사자가 시장메카니즘을 통하여 상대방에게 미치는 유리하거나 불리한 효과를 말한다.
  2. 2. 부(-)의 외부효과는 의도되지 않은 손해를 주면서 그 대가를 지불하지 않는 외부경제라고 할 수 있다.
  3. 3. 정(+)의 외부효과는 소비에 있어 사회적 편익이 사적 편익보다 큰 결과를 초래한다.
  4. 4. 부(-)의 외부효과에는 보조금 지급이나 조세경감의 정책이 필요하다.
  5. 5. 부(-)의 외부효과는 사회적 최적생산량보다 시장생산량이 적은 과소생산을 초래한다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 외부효과는 거래 당사자가 시장을 통하지 않고 제3자에게 미치는 효과이다(시장메커니즘을 통한다는 설명은 틀리다). 옳지 않다.
  2. 부(-)의 외부효과는 대가 없이 제3자에게 손해를 끼치는 외부불경제이며, 이익을 주는 외부경제와는 반대 개념이므로 이를 외부경제라 한 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. 정(+)의 외부효과에서는 소비자가 누리는 사적 편익 외에 제3자에게도 이득이 돌아가 사회 전체 편익이 개인 편익을 웃돌게 되고, 이 때문에 시장에 맡기면 적정량보다 적게 공급된다. 옳다(정답).
  4. 부(-)의 외부효과에는 조세 부과·규제가 필요하고, 보조금 지급·조세경감은 정(+)의 외부효과에 쓰인다. 옳지 않다.
  5. 부(-)의 외부효과는 사회적 최적보다 시장생산량이 많은 과대생산을 초래한다(과소생산이라는 설명은 틀리다). 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 외부효과는 시장을 거치지 않고 제3자에게 미치는 효과다. 시장을 통해 전달된다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 이웃이 마당에서 태우는 연기가 제 집 값을 떨어뜨린다며 언짢아했다. 그런 것을 무어라 부르는지 찾아보았다. 부의 외부효과는 매연처럼 대가 없이 손해를 주는 외부불경제다. 이를 외부경제라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 교육·예방접종처럼 사회 전체에 이득이 큰 정(+)의 외부효과는 시장에 맡기면 적게 공급되어 과소생산된다.
  4. 부의 외부효과에는 세금·규제가, 정의 외부효과에는 보조금·조세경감이 쓰인다. 이를 뒤바꾼 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 부의 외부효과는 사회적 최적보다 시장이 더 많이 생산하는 과대생산을 부른다. 과소생산이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  정(+)의 외부효과가 있는 재화는 시장에 맡기면 사회 전체 편익보다 적게 공급되는 과소생산이 나타나므로, 정답은 3번이다.

• 15

  투자부동산 A에 관한 투자분석을 위해 관련 자료를 수집한 내용은 다음과 같다. 이 경우 순영업소득은? (단, 주어진 자료에 한하며, 연간 기준임) · 유효총소득: 360,000,000원 · 대출원리금 상환액: 50,000,000원 · 수도광열비: 36,000,000원 · 수선유지비: 18,000,000원 · 공실손실상당액·대손충당금: 18,000,000원 · 직원 인건비: 80,000,000원 · 감가상각비: 40,000,000원 · 용역비: 30,000,000원 · 재산세: 18,000,000원 · 사업소득세: 3,000,000원

  1. 1. 138,000,000원
  2. 2. 157,000,000원
  3. 3. 160,000,000원
  4. 4. 178,000,000원
  5. 5. 258,000,000원

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 순영업소득(NOI)=유효총소득−운영경비. 유효총소득 360,000,000−운영경비(수도광열비·수선유지비·인건비·용역비·재산세 합계 182,000,000)=178,000,000원이다(대출원리금·감가상각비·사업소득세는 제외). 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 운영경비 항목 선별
  2. 순영업소득은 유효총소득에서 운영경비만 차감해 구하므로, 주어진 지출 항목 중 어떤 것이 운영경비에 해당하는지 먼저 가려낸다. 대출원리금상환액처럼 부채·자본과 관련된 지출은 운영경비가 아니어서 제외해야 하며, 이 선별을 잘못하면 소득이 왜곡되기 때문이다.
  3. 甲은 임대 중인 오피스 빌딩의 순영업소득을 구하려고 회계 담당자와 함께 유효총소득 3억 6천만원 옆에 나열된 대출원리금·수도광열비 등 여러 지출 항목을 하나씩 짚어가며 어느 것이 운영경비에 해당하는지 가려냈다.
  4. 대상 부동산을 운영하는 데 실제로 드는 비용만 골라 담는다: 수도광열비, 수선유지비, 직원 인건비, 용역비, 재산세.
  5. 이 다섯 가지가 부동산을 굴리는 데 드는 정상적 경비에 해당해 운영경비로 잡힌다.
  6. ↓
  7. ② 제외 항목 확인
  8. 운영과 무관한 비용을 운영경비에 섞으면 순영업소득이 부당하게 깎이므로, 성격이 다른 항목은 반드시 걸러낸다.
  9. 금융비용인 대출원리금 상환액, 그리고 감가상각비와 사업소득세는 운영경비가 아니어서 여기서 빼지 않는다.
  10. 공실손실상당액·대손충당금은 유효총소득을 구할 때 이미 반영됐으므로 다시 차감하면 이중 공제가 된다.
  11. ↓
  12. ③ 운영경비 합산
  13. 앞서 선별한 다섯 항목을 빠짐없이 더해 운영경비 총액을 낸다.
  14. 선별한 다섯 금액을 하나도 빠뜨리지 않고 차례로 합산한다.
  15. 36,000,000 + 18,000,000 + 80,000,000 + 30,000,000 + 18,000,000 → 182,000,000원.
  16. ↓
  17. ④ 순영업소득 산정
  18. 유효총소득에서 앞서 구한 운영경비 총액을 빼면 대상 부동산의 NOI(순영업소득)가 최종 확정된다.
  19. 제외 항목을 운영경비에 넣지 않았으니, 이 한 번의 차감만으로 순영업소득이 곧바로 나온다.
  20. 360,000,000 − 182,000,000 → 178,000,000원.

  순영업소득(NOI)은 178,000,000원이다.

• 16

  부동산투자와 위험에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 상업용 부동산투자는 일반적으로 다른 상품에 비하여 초기투자비용이 많이 들며 투자비용의 회수기간이 길지만 경기침체에 민감하지 않아 투자위험이 낮다.
  2. 2. 시장위험이란 부동산이 위치한 입지여건의 변화 때문에 발생하는 위험으로서, 부동산시장의 수요·공급과 관련된 상황의 변화와 관련되어 있다.
  3. 3. 사업위험이란 부동산 사업자체에서 발생하는 수익성 변동의 위험을 말하며 시장위험, 입지위험, 관리·운영위험 등이 있다.
  4. 4. 법·제도적 위험에는 소유권위험, 정부정책위험, 정치적위험, 불가항력적 위험, 유동성위험이 있다.
  5. 5. 위험과 수익간에는 부(-)의 관계가 성립한다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 상업용 부동산은 초기투자비용이 크고 회수기간이 길며 경기침체에 민감하여 투자위험이 낮다고 단정할 수 없다. 옳지 않다.
  2. 시장위험은 부동산시장의 수급·경기 등 시장 상황 변화로 발생하는 위험이며, 입지여건 변화만을 뜻하는 것은 아니다. 옳지 않다.
  3. 사업위험은 부동산 사업 자체에서 발생하는 수익성 변동의 위험으로 시장위험·입지위험·관리운영위험을 포함한다. 옳다(정답).
  4. 법·제도적 위험에는 소유권위험·정부정책위험 등이 포함되나 불가항력적 위험·유동성위험은 별개의 범주이다. 옳지 않다.
  5. 위험과 수익 사이에는 정(+)의 관계(고위험-고수익)가 성립한다(부의 관계라는 설명은 틀리다). 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 큰 상가에 돈을 넣으라는 권유를 받고 정말 마음을 놓아도 되는지 알아보려 했다. 먼저 겪은 사람들 이야기를 모아 적었다. 상업용 부동산은 초기투자비가 크고 회수기간이 길며 경기침체에 민감해, 투자위험이 낮다고 단정할 수 없다. 낮다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 시장위험이라는 말이 그 자리의 길과 학군이 바뀌는 것만 가리키는지 물어보았다. 강의 노트를 다시 펴 보았다. 사고파는 사람이 늘고 주는 흐름과 경기까지 아우르는 말이라 자리 이야기에만 가둘 수 없었다. 이 기준과 다르다.
  3. 부동산 경기 변동, 입지 변화, 관리 부실 등으로 사업 수익이 흔들리는 위험을 묶어 사업위험이라 한다.
  4. 甲은 투자에 따르는 위험을 갈래별로 상자에 나눠 담듯 정리해 보았다. 법과 제도에 얽힌 것만 골라 모았다. 법·제도적 위험에는 소유권위험·정부정책위험이 들지만 불가항력적 위험·유동성위험은 별개 범주다. 이를 뭉뚱그린 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 위험과 수익은 고위험-고수익의 정의 관계다. 부의 관계라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  사업위험은 부동산 사업 자체에서 생기는 수익성 변동 위험으로 시장위험·입지위험·관리운영위험을 포함하므로, 정답은 3번이다.

• 17

  부동산투자에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 부동산투자는 부동산이 갖고 있는 고유한 특성이 있지만 환금성, 안전성 측면에서 주식 투자와 다르지 않다.
  2. 2. 부동산은 실물자산이기 때문에 인플레이션 방어 능력이 우수하여 디플레이션과 같은 경기침체기에 좋은 투자대상이다.
  3. 3. 부동산은 다른 투자상품에 비하여 거래비용의 부담이 크지만 부동산시장은 정보의 대칭성으로 인한 효율적 시장이다.
  4. 4. 부동산투자는 부동산의 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성 등으로 인해 부동산시장의 변화를 면밀히 살펴야 한다.
  5. 5. 투자의 금융성이란 투자자가 투자자산을 필요한 시기에 손실없이 현금으로 전환할 수 있는 안전성의 정도를 말한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 부동산은 주식 등에 비해 환금성·안전성 측면에서 차이가 있으므로, 주식투자와 다르지 않다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  2. 부동산은 실물자산으로 인플레이션 방어 능력이 우수하나, 디플레이션(경기침체기)에는 방어력이 약하므로 좋은 투자대상이라 단정할 수 없다. 옳지 않다.
  3. 부동산시장은 정보의 비대칭성이 커 거래비용 부담이 크므로, 정보의 대칭성으로 인한 효율적 시장이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 부동산은 자리는 고정돼 있어도 그 사회적·경제적·행정적 환경은 끊임없이 바뀌므로, 투자자는 이런 여건 변동이 가치에 미치는 영향을 꾸준히 관찰해야 한다. 옳다(정답).
  5. 투자자산을 필요한 시기에 손실 없이 현금으로 전환할 수 있는 정도는 환금성(유동성)을 가리키는 것이며, 금융성은 이와 다른 개념이므로 용어가 잘못 짝지어졌다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 부동산은 주식보다 현금화가 느리고 안전성 면에서 달라, 주식투자와 다르지 않다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 부동산은 물가가 오를 때 방어력이 좋지만 경기침체기(디플레이션)에는 약해, 언제나 좋은 투자대상이라 단정한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 부동산시장은 정보가 한쪽에 치우쳐(비대칭) 거래비용이 크다. 정보가 대칭이라 효율적이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 지하철 개통, 용도지역 변경 등으로 같은 부동산의 가치가 크게 달라지므로 시장 변화를 계속 살펴야 한다.
  5. 甲은 급히 돈이 필요할 때 손해 없이 팔 수 있는가를 무어라 부르는지 궁금했다. 이름을 잘못 알고 있지 않은지 확인했다. 손실 없이 현금으로 바꿀 수 있는 정도는 환금성(유동성)이지 금융성이 아니라 이 기준과 다르다.

  부동산은 자리는 고정돼도 사회·경제·행정적 환경이 계속 바뀌어 투자자는 그 영향을 꾸준히 살펴야 하므로, 정답은 4번이다.

• 18

  부동산투자에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 순현재가치(NPV)법이란 투자로부터 발생하는 현재와 미래의 모든 현금흐름을 적절한 할인율로 할인하여 현재가치로 환산하고 이를 통하여 투자의 의사결정에 이용하는 기법이다. ㄴ. 추계된 현금수지에 대한 위험을 평가하는 위험할증률의 추계는 투자기간의 결정 및 현금수지에 대한 예측 이전에 해야 한다. ㄷ. 내부수익률(IRR)이란 투자로부터 발생하는 미래의 현금흐름의 순현재가치와 부동산가격을 1로 만드는 할인율을 말한다. ㄹ. 수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 비율로서 1보다 크면 경제적 타당성이 있는 것으로 판단한다.

  1. 1. ㄱ, ㄹ
  2. 2. ㄴ, ㄷ
  3. 3. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  4. 4. ㄱ, ㄴ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 순현재가치법은 현재·미래의 모든 현금흐름을 적절한 할인율로 할인해 현재가치로 환산하여 투자 의사결정에 이용하는 기법이다. 약어 풀이: IRR(내부수익률)·NPV(순현재가치). 옳다.
  2. 위험할증률의 추계는 추계된 현금수지의 위험을 반영하는 절차이므로, 투자기간을 결정하고 현금수지를 예측한 이후에 이루어지며 그 이전이 아니다. 옳지 않다.
  3. 내부수익률은 미래 현금흐름의 현재가치와 투자비용을 같게 하는(순현재가치를 0으로 만드는) 할인율이다(1로 만드는 것이 아님). 옳지 않다.
  4. 수익성지수는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 값으로, 1보다 크면 경제적 타당성이 있다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 앞으로 들고 날 돈을 모두 지금 값으로 당겨 놓고 할지 말지 정하는 법을 배웠다. 그 방법의 이름을 적어 두었다. 순현재가치법은 투자로 들고 나는 모든 현금흐름을 적절한 할인율로 현재가치로 당겨 투자 여부를 판단하는 기법이다. ㄱ은 이 기준에 해당한다.
  2. 위험할증률의 추계는 투자기간을 정하고 현금수지를 예측한 뒤에 이뤄진다. 이를 그 이전에 한다고 한 ㄴ은 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 세 줄 가운데 내부수익률을 풀이한 줄이 맞는지 정의부터 다시 찾아 읽었다. 교재 밑줄을 짚어 보았다. 순현재가치를 영으로 만드는 할인율이었지 하나로 만드는 것이 아니었다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 들어올 돈의 지금 값을 나갈 돈의 지금 값으로 나누면 무엇이 나오는지 물었다. 계산기에 두 수를 차례로 눌렀다. 나온 수가 하나를 넘으면 들인 것보다 더 거둔다는 뜻이라 해 볼 만한 일이었다. 이 기준에 해당한다.

  현재와 미래 현금흐름을 할인해 투자를 판단하는 순현재가치법의 정의와 수익성지수가 1보다 크면 타당성이 있다는 설명이 맞으므로, 정답은 1번이다.

• 19

  화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 인플레이션, 화폐의 시차선호, 미래의 불확실성은 화폐의 시간가치를 발생시키는 요인이다.
  2. 2. 감채기금이란 일정기간 후에 일정금액을 만들기 위해 매 기간 납입해야 할 금액을 말한다.
  3. 3. 연금의 미래가치란 매 기간 마다 일정금액을 불입해 나갈 때, 미래 일정시점에서의 불입금액 총액의 가치를 말한다.
  4. 4. 현재가치에 대한 미래가치를 산출하기 위하여 사용하는 이율을 이자율이라 하고, 미래가치에 대한 현재가치를 산출하기 위하여 사용하는 이율을 할인율이라 한다.
  5. 5. 부동산 경기가 침체하는 시기에 상업용 부동산의 수익이 일정함에도 불구하고 부동산가격이 떨어지는 것은 할인율이 낮아지기 때문이다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 인플레이션은 화폐가치를 떨어뜨리고 시차선호는 현재 소비를 미래보다 선호하게 하며 미래의 불확실성은 위험을 수반하므로, 이들은 모두 화폐의 시간가치를 발생시키는 요인이다. 옳다.
  2. 감채기금계수는 일정기간 후 목표금액을 마련하기 위해 매 기간 적립해야 할 금액을 구하는 것이므로, 감채기금을 그렇게 정의한 설명은 개념과 일치한다. 옳다.
  3. 연금의 미래가치는 매 기간 일정액을 불입할 때 각 불입액이 이자와 함께 쌓여 미래 특정 시점에 갖는 총액의 가치를 뜻하므로, 제시된 정의는 맞다. 옳다.
  4. 현재가치를 미래가치로 키울 때 쓰는 비율이 이자율, 미래가치를 현재가치로 줄일 때 쓰는 비율이 할인율로, 두 용어의 방향이 정확히 대응하므로 맞다. 옳다.
  5. 경기 침체기에 수익이 일정한데 부동산 가격이 떨어지는 것은 위험 증가로 할인율이 높아지기 때문이다(낮아지기 때문이라는 설명은 틀리다). 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 물가상승·화폐의 시차선호·미래의 불확실성 때문에 오늘의 1만원이 내년의 1만원보다 값지다. 이 기준에 해당한다.
  2. 감채기금은 일정 기간 뒤 목표금액을 모으려고 매기 적립하는 금액이다. 이 기준에 해당한다.
  3. 연금의 미래가치는 매기 일정액을 넣을 때 미래 시점에 쌓이는 총액의 가치다. 이 기준에 해당한다.
  4. 현재를 미래로 불릴 때 쓰는 것은 이자율, 미래를 현재로 당길 때 쓰는 것은 할인율이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 경기가 가라앉는 시기에 상가를 살펴보았는데, 임대수익은 예전과 같았지만 위험이 커져 할인율이 오른 탓에 건물 가격은 오히려 떨어져 있었다.

  경기 침체기에 수익이 그대로여도 위험 증가로 할인율이 높아져 값이 떨어지는데 이를 할인율이 낮아진다고 했으므로, 정답은 5번이다.

• 20

  A씨는 주택을 구입하고자 한다. 다음 조건과 같이 기존 주택저당대출을 승계할 수 있다면 신규 주택저당대출 조건과 비교할 때, 이 승계권의 가치는 얼마인가? (단, 주어진 자료에 한함) · 기존 주택저당대출 조건 - 현재 대출잔액: 1억 5천만원 - 원리금균등분할상환방식: 만기 20년, 대출금리 5%, 고정금리대출 · 신규 주택저당대출 조건 - 대출금액: 1억 5천만원 - 원리금균등분할상환방식: 만기 20년, 대출금리 7%, 고정금리대출 · 월 기준 연금현가계수 - (5%, 20년): 150 - (7%, 20년): 125

  1. 1. 2,000만원
  2. 2. 2,250만원
  3. 3. 2,500만원
  4. 4. 2,750만원
  5. 5. 3,000만원

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 기존 대출 월상환액=1.5억/연금현가계수 150=100만원, 신규=1.5억/125=120만원. 월 20만원 차이에 시장이자율 연금현가계수 125를 곱하면 승계권 가치=20만×125=2,500만원이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 기존 대출 월상환액
  2. 원리금균등분할상환에서 매월 갚는 돈은 대출액을 연금현가계수로 나눠 구한다.
  3. 기존 잔액 1.5억을 5%·20년 계수로 나눈다: 1.5억 ÷ 150 → 100만원.
  4. ↓
  5. ② 신규 대출 월상환액
  6. 같은 금액을 빌려도 금리가 오르면 연금현가계수가 작아져 매월 상환액이 커진다.
  7. 신규 조건은 7%·20년 계수를 적용한다: 1.5억 ÷ 125 → 120만원.
  8. 금리 차이가 계수 차이로 드러나, 신규 상환액이 기존보다 매달 무거워진다.
  9. ↓
  10. ③ 매월 절감액 산출
  11. 금리가 낮은 기존 대출을 승계하면 신규보다 매달 덜 내는 몫이 생긴다.
  12. 두 상환액의 차이가 곧 승계로 얻는 매월 이득이다: 120만 − 100만 → 20만원.
  13. ↓
  14. ④ 승계권 가치 환산
  15. 매월 아끼는 20만원은 미래에 걸쳐 이어지는 흐름이라, 현재 시장이자율(신규 7%)의 연금현가계수로 현재가치화한다.
  16. 기존 금리 계수가 아니라 시장 계수 125를 곱해야 한다: 20만 × 125 → 승계권 가치는 2,500만원.

  기존 저당대출 승계권의 가치는 2,500만원이다.

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• 21

  주택금융의 상환방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 만기일시상환방식은 대출만기 때까지는 원금상환이 전혀 이루어지지 않기에 매월 내는 이자가 만기 때까지 동일하다.
  2. 2. 원금균등분할상환방식은 대출 초기에 대출원리금의 지급액이 가장 크기에 차입자의 원리금지급 부담도 대출 초기에 가장 크다.
  3. 3. 원리금균등분할상환방식은 매기의 대출원리금이 동일하기에 대출 초기에는 대체로 원금상환 부분이 작고 이자지급 부분이 크다.
  4. 4. 점증상환방식은 초기에 대출이자를 전부 내고, 나머지 대출원금을 상환하는 방식으로 부의 상환(negative amortization)이 일어날 수 있다.
  5. 5. 원금균등분할상환방식이나 원리금균등분할상환방식에서 거치기간을 별도로 정할 수 있다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 만기일시상환에서는 원금을 만기에 한꺼번에 갚아 상환기간 내내 잔여원금이 줄지 않고, 그 원금에 붙는 이자액도 매달 같은 수준으로 이어진다. 옳다.
  2. 원금균등분할상환은 매기 상환하는 원금은 같으나 남은 원금에 붙는 이자가 초기에 가장 많아 원리금 합계가 초기에 가장 크므로, 차입자 부담도 대출 초기에 가장 크다. 옳다.
  3. 이 방식은 매달 갚는 총액이 일정한데, 초기에는 잔액이 많아 이자 몫이 크고 그만큼 원금 몫이 작으며 회차가 지날수록 그 비중이 반대로 옮겨간다. 옳다.
  4. 점증상환방식은 초기 상환액이 적고 점차 늘어나는 방식으로 부(-)의 상환이 나타날 수 있으며, 초기에 이자를 전부 내고 원금을 상환하는 방식이 아니다. 옳지 않다(정답).
  5. 거치기간은 원금 상환을 미루고 이자만 내는 기간으로 상환방식과 별개로 설정할 수 있어, 원금균등·원리금균등 방식 모두 거치기간을 따로 정할 수 있다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 만기까지 원금을 그대로 두고 이자만 내는 빚을 표로 그려 매달 낼 돈을 적었다. 줄마다 금액이 같은지 살폈다. 만기일시상환은 만기까지 원금을 안 갚아 매월 내는 이자가 만기 때까지 같다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 원금을 앞에서 많이 갚는 빚이 첫해에 얼마나 무거운지 달마다 적어 보았다. 언제가 가장 힘든지 짚어 보았다. 원금균등분할상환은 초기에 원금과 이자 합계가 가장 커 차입자 부담이 초기에 가장 크다. 이 기준에 해당한다.
  3. 원리금균등분할상환은 매기 갚는 총액이 같아, 초기에는 이자 비중이 크고 원금 비중이 작다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 점증상환방식으로 대출을 받았는데, 초기 몇 년은 상환액이 이자에도 못 미쳐 갚지 못한 이자만큼 오히려 원금이 불어나는 부(-)의 상환을 겪었다.
  5. 甲은 처음 몇 해는 원금을 미루고 이자만 낼 수 있는지 은행 창구에서 물어보았다. 어느 방식에 그것이 붙는지 확인했다. 원금균등·원리금균등 두 방식 모두 원금 상환을 미루는 거치기간을 따로 둘 수 있다. 이 기준에 해당한다.

  점증상환방식은 초기 상환액이 적어 부(-)의 상환이 나타날 수 있는데 이를 초기에 이자를 전부 낸다고 했으므로, 정답은 4번이다.

• 22

  프로젝트 금융에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 기업전체의 자산 또는 신용을 바탕으로 자금을 조달하고, 기업의 수익으로 원리금을 상환하거나 수익을 배당하는 방식의 자금조달기법이다.
  2. 2. 프로젝트 사업주는 기업 또는 개인일 수 있으나, 법인은 될 수 없다.
  3. 3. 프로젝트 사업주는 대출기관으로부터 상환청구를 받지는 않으나, 이러한 방식으로 조달한 부채는 사업주의 재무상태표에는 부채로 계상된다.
  4. 4. 프로젝트 회사가 파산 또는 청산할 경우, 채권자들은 프로젝트 회사에 대해 원리금상환을 청구할 수 없다.
  5. 5. 프로젝트 사업주의 도덕적 해이를 방지하기 위해 금융기관은 제한적 소구금융의 장치를 마련해두기도 한다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 프로젝트 금융은 프로젝트 자체의 수익성과 미래 현금흐름을 기초로 자금을 조달하는 기법이며, 기업 전체의 자산·신용을 바탕으로 조달하는 것은 기업금융이다. 옳지 않다.
  2. 프로젝트 사업주는 기업·개인뿐 아니라 법인도 될 수 있으므로, 법인은 될 수 없다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. 프로젝트 금융으로 조달한 부채는 사업주의 재무상태표에 부채로 계상되지 않는 부외금융이므로, 사업주의 재무상태표에 부채로 계상된다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 프로젝트 회사(차주)는 채무자이므로 채권자는 프로젝트 회사에 원리금 상환을 청구할 수 있으며(비소구는 사업주에 대한 것), 프로젝트 회사에 청구할 수 없다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  5. 사업주가 책임을 회피하는 도덕적 해이를 막으려고, 금융기관은 사업주에게 일정 범위까지 상환책임을 지우는 제한적 소구 방식을 조건으로 두기도 한다. 옳다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 회사 전체 살림이 아니라 그 사업 하나만 보고 돈을 대주는 방식이 있다는 말을 들었다. 무엇을 담보로 삼는지 물었다. 프로젝트 금융은 그 사업 자체의 수익성과 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달한다. 기업 전체의 자산·신용으로 조달한다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 사업에 돈을 대는 쪽이 사람이어야 하는지 회사여도 되는지 궁금해 물어보았다. 계약서에 적힌 사업주 이름을 하나씩 짚어 보았다. 사람 이름도 있고 회사 이름도 있었으며, 법인은 안 된다고 막아 둔 데는 어디에도 없었다. 이 기준과 다르다.
  3. 프로젝트 금융 부채는 사업주 재무제표에 안 잡히는 부외금융이다. 사업주 재무제표에 부채로 잡힌다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 사업이 잘못됐을 때 돈을 빌려준 쪽이 누구에게까지 갚으라 할 수 있는지 따졌다. 사업 회사와 사업주를 갈라 보았다. 채권자는 채무자인 프로젝트 회사에는 상환을 청구할 수 있고, 비소구는 사업주에 대한 것이다. 프로젝트 회사에 청구 못 한다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은행은 발전소 개발에 나선 사업주 乙에게 자금을 대출하면서, 乙이 공사를 대충 하고 발을 뺄까 걱정되어 계약서에 준공까지 책임지고 부족한 자금은 乙이 보충한다는 조건을 달았다. 사업이 잘못될 때 乙에게도 일정 범위까지 책임을 물리는 이 제한적 소구 장치로 甲은행은 乙의 도덕적 해이를 막았다.

  프로젝트 금융에서 금융기관은 사업주의 도덕적 해이를 막으려 일정 범위까지 상환책임을 지우는 제한적 소구 방식을 두기도 하므로, 정답은 5번이다.

• 23

  부동산금융 및 투자에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 부동산금융은 부동산의 매입이나 매각, 개발 등과 관련하여 자금이나 신용을 조달하거나 제공하는 것을 말한다.
  2. 2. 부동산의 특성과 관련하여 분할거래의 용이성과 생산의 장기성으로 인해 부동산금융은 부동산의 거래나 개발 등에서 중요한 역할을 하게 된다.
  3. 3. 부동산투자에서 지분투자자가 대상 부동산에 가지는 권한을 지분권이라 하고, 저당투자자가 대상 부동산에 가지는 권한을 저당권이라 한다.
  4. 4. 부동산보유자는 보유부동산의 증권화를 통해 유동성을 확보할 수 있다.
  5. 5. 부동산금융이 일반금융과 다른 점으로는 담보기능과 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면이 있다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 이는 부동산을 사고팔거나 개발하는 과정에서 필요한 돈이나 신용을 끌어오거나 대주는 활동을 가리키므로, 개념 정의로서 들어맞는다. 옳다.
  2. 부동산은 고가성으로 분할거래가 어렵고 생산에 장기간이 소요되므로 부동산금융이 발달하며, 분할거래의 용이성 때문이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  3. 지분투자자가 자기자본으로 대상 부동산에 갖는 소유·처분상의 권한이 지분권, 저당투자자가 대출채권의 담보로 갖는 권한이 저당권으로 각 정의가 정확하다. 옳다.
  4. 부동산은 팔기 전에는 현금화가 어렵지만, 이를 증권 형태로 잘게 나누어 시장에 유통시키면 보유자가 자금을 손쉽게 마련할 수 있다. 옳다.
  5. 부동산 자체가 담보가 되고, 건물 감가상각비와 빌린 돈의 이자를 비용으로 처리해 세금을 덜 수 있다는 점에서 일반금융과 구별된다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 집을 사고팔거나 짓는 데 드는 돈을 대주는 일을 통틀어 무어라 부르는지 물었다. 그 말의 뜻을 옮겨 적었다. 부동산금융은 부동산의 매입·매각·개발에 필요한 자금이나 신용을 조달·제공하는 것이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 아파트를 사려 했지만 값이 너무 비싸 몇 채 지분으로 쪼개 살 수 없었고, 짓는 데도 여러 해가 걸려 결국 은행 대출을 받아 자금을 마련했다.
  3. 甲은 제 돈을 넣은 사람과 빌려준 사람이 각각 어떤 권한을 갖는지 두 칸에 나눠 적었다. 이름이 서로 바뀌지 않았는지 보았다. 지분투자자가 갖는 권한이 지분권, 저당투자자가 갖는 권한이 저당권이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 부동산 보유자는 그 부동산을 증권으로 유동화해 현금(유동성)을 마련할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 집을 담보로 잡히고 이자와 낡음을 세금에서 덜어 준다는 말을 세무사에게 들었다. 다른 금융과 어디가 다른지 물었다. 부동산금융은 담보 기능과, 감가상각·차입이자에 대한 세금감면이라는 점에서 일반금융과 다르다. 이 기준에 해당한다.

  부동산금융은 고가성 때문에 분할거래가 어렵고 생산에 오래 걸려 발달하는데 이를 분할거래가 쉬워서라고 했으므로, 정답은 2번이다.

• 24

  부동산시장세분화에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 시장세분화는 가격차별화, 최적의사결정, 상품차별화 등에 기초하여 부동산시장을 서로 다른 둘 또는 그 이상의 상위시장으로 묶는 과정이다.
  2. 2. 시장을 세분화하는데 주로 사용되는 기준으로는 지리적 변수, 인구통계학적 변수, 심리적 변수, 행동적 변수 등이 있다.
  3. 3. 시장세분화전략은 세분된 시장을 대상으로 상품의 판매 지향점을 명확히 하는 것을 말한다.
  4. 4. 부동산회사가 세분시장을 평가할 때, 우선해야 할 사항으로 적절한 시장규모와 성장성을 들 수 있다.
  5. 5. 세분시장에서 경쟁력과 매력도를 평가할 때 기존 경쟁자의 위협, 새로운 경쟁자의 위협, 대체재의 위협, 구매자의 협상력 증가 위협, 공급자의 협상력 증가 위협 등을 고려한다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 시장세분화는 부동산시장을 동질적인 하위시장으로 나누는 과정이며, 서로 다른 시장으로 묶는(통합) 과정이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  2. 소비자를 성격이 비슷한 집단으로 나눌 때는 사는 지역, 나이·소득 같은 인구 특성, 성향, 구매 행동 등을 잣대로 삼으며 보기가 든 항목들이 그 예다. 옳다.
  3. 이 전략은 나눠 놓은 각 집단마다 상품이 겨냥할 목표를 뚜렷이 정해 마케팅 초점을 맞추는 방식이므로, 개념 설명으로 알맞다. 옳다.
  4. 어느 하위시장에 들어갈지 고를 때는 그 시장이 수익을 낼 만큼 충분히 크고 앞으로도 커질 여지가 있는지가 가장 먼저 따져볼 요소가 된다. 옳다.
  5. 세분시장의 경쟁력·매력도 평가 시 기존·신규 경쟁자의 위협, 대체재의 위협, 구매자·공급자의 협상력 위협 등을 고려한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 아파트 수요자를 나이와 소득이 비슷한 무리로 나눠 작은 하위시장 여러 개를 만들었고, 서로 다른 시장을 하나로 합치는 작업은 하지 않았다.
  2. 시장을 나누는 기준으로 지역(지리적)·나이·소득(인구통계)·성향(심리)·구매행동(행동적) 변수 등을 쓴다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 손님을 나이와 사는 곳으로 갈라 놓고 어느 무리에 무엇을 팔지 정해 보았다. 겨냥할 자리를 뚜렷이 해 두었다. 시장세분화 전략은 나눈 시장을 겨냥해 상품의 판매 지향점을 뚜렷이 하는 것이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 세분시장을 평가할 때는 적절한 시장규모와 성장성을 우선 본다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 나눠 놓은 시장 하나가 정말 들어갈 만한 곳인지 재려고 살펴야 할 것을 꼽았다. 경쟁자와 흥정힘을 함께 적었다. 세분시장 매력도는 기존·신규 경쟁자, 대체재, 구매자·공급자의 협상력 같은 위협을 함께 따진다. 이 기준에 해당한다.

  시장세분화는 부동산시장을 동질적인 하위시장으로 나누는 과정인데 이를 통합하는 과정이라 했으므로, 정답은 1번이다.

• 25

  다음 설명에 모두 해당하는 부동산개발방식은? · 사업부지를 소유하고 있는 토지소유자가 개발이 완료된 후 개발업자나 시공사에게 공사대금을 완공된 일부의 건물로 변제하고, 나머지는 분양하거나 소유하는 형태이다. · 토지소유자는 대상 부지의 소유권을 소유한 상태에서 개발사업이 진행되도록 유도할 수 있고, 그 결과 발생되는 부동산가치의 상승분을 취득할 수 있는 이점이 있다.

  1. 1. 공영개발방식
  2. 2. 직접개발방식
  3. 3. 대물교환방식
  4. 4. 토지신탁방식
  5. 5. BTL사업방식

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 제시된 설명은 토지소유자가 소유권을 유지한 채 개발하는 방식인데, 공영개발방식은 공공이 토지를 매수·수용하여 개발하는 방식이므로 이 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 제시된 설명은 시공사에 건물 일부로 공사대금을 변제하는 방식인데, 직접개발방식은 토지소유자가 직접 자금을 조달해 개발하는 것이므로 이 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  3. 토지소유자가 소유권을 유지한 채 개발 완료 후 공사대금을 완공 건물의 일부로 변제하고 나머지를 분양·소유하는 방식은 대물교환방식(공사비 대물변제)에 해당한다. 옳다(정답).
  4. 토지신탁방식은 신탁회사에 소유권을 이전해 개발을 위탁하는 방식이므로 본 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  5. BTL(건설-이전-임대)사업방식은 민간이 시설을 건설해 정부에 임대하는 방식이므로 본 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 제 땅을 넘기지 않고 지은 뒤 건물 일부를 받기로 한 계약서를 앞에 두었다. 이 방식의 이름이 무엇인지 찾았다. 공영개발방식은 공공이 땅을 사거나 수용해 개발하는 방식이라 이 문제 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 제 돈으로 직접 짓는 길과 남에게 맡기는 길을 견주어 표로 갈라 놓았다. 이 계약이 어느 칸에 드는지 짚었다. 직접개발방식은 토지소유자가 스스로 자금을 대 개발하는 방식이라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  3. 땅 주인이 소유권을 가진 채 시공사에 공사를 맡기고, 완공 후 건물 일부를 공사비 대신 주는 방식이 대물교환방식이다.
  4. 甲은 소유권까지 넘겨 맡기는 방식이 이 계약과 같은지 등기 이전 여부부터 확인했다. 넘긴 것이 있는지 살펴보았다. 토지신탁방식은 신탁회사에 소유권을 넘겨 개발을 맡기는 방식이라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 민간이 지어 놓고 관청에 빌려주는 방식이 이 계약과 같은지 견주어 보았다. 누가 쓰게 되는지부터 물었다. BTL은 민간이 지어 정부에 임대하는 방식이라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.

  토지소유자가 소유권을 유지한 채 공사대금을 완공 건물 일부로 변제하고 나머지를 분양·소유하는 방식은 대물교환방식이므로, 정답은 3번이다.

• 26

  부동산개발사업의 위험에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? · ( ㄱ )은 추정된 토지비, 건축비, 설계비 등 개발비용의 범위 내에서 개발이 이루어져야 하는데, 인플레이션 및 예상치 못한 개발기간의 장기화 등으로 발생할 수 있다. · ( ㄴ )은 용도지역제와 같은 토지이용규제의 변화와 관계기관 인허가 승인의 불확실성 등으로 야기될 수 있다. · ( ㄷ )은 개발기간 중 이자율의 변화, 시장침체에 따른 공실의 장기화 등이 원인일 수 있다.

  1. 1. ㄱ: 시장위험, ㄴ: 계획위험, ㄷ: 비용위험
  2. 2. ㄱ: 시장위험, ㄴ: 법률위험, ㄷ: 비용위험
  3. 3. ㄱ: 비용위험, ㄴ: 계획위험, ㄷ: 시장위험
  4. 4. ㄱ: 비용위험, ㄴ: 법률위험, ㄷ: 시장위험
  5. 5. ㄱ: 비용위험, ㄴ: 법률위험, ㄷ: 계획위험

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. ㄱ에는 비용위험이 들어간다. 추정한 토지비·건축비 범위 안에서 지어야 하는데 물가 상승이나 공사 지연으로 비용이 넘치는 위험이다. 옳지 않다.
  2. ㄴ에는 법률위험이 들어간다. 용도지역제 같은 토지이용규제가 바뀌거나 인허가 승인이 불확실해 생기는 위험이다. 옳지 않다.
  3. ㄷ에는 시장위험이 들어간다. 개발 중 이자율이 오르거나 시장이 침체해 공실이 길어지며 생기는 위험이다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 착공 후 자재값 급등·공사 지연으로 예산을 초과하면 비용위험이다.
  2. 사 둔 땅의 용도지역이 바뀌어 계획대로 못 지으면 법률위험이다.
  3. 다 지었는데 금리 상승·경기 침체로 분양·임대가 안 되면 시장위험이다.

  예산초과에서 오는 비용위험, 규제·인허가에서 오는 법률위험, 금리·공실에서 오는 시장위험이 순서대로 들어가므로, 정답은 4번이다.

• 27

  도시 및 주거환경정비법령상 다음에 해당하는 정비사업은? 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업

  1. 1. 도시환경정비사업
  2. 2. 주거환경개선사업
  3. 3. 주거환경관리사업
  4. 4. 가로주택정비사업
  5. 5. 재정비촉진사업

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 제시된 설명은 노후·불량 밀집지역의 주거환경 개선에 관한 것인데, 도시환경정비사업은 재개발사업에 통합된 과거 명칭이므로 이 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 도시저소득 주민 집단거주지의 열악한 주거환경을 개선하거나 단독·다세대주택 밀집지역의 기반시설을 확충하는 사업은 주거환경개선사업에 해당한다. 옳다(정답).
  3. 제시된 설명은 주거환경개선에 관한 것인데, 주거환경관리사업은 현행 도시정비법상 정비사업 분류에 없는 과거 유형이므로 이 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  4. 제시된 설명은 도시정비법상 정비사업에 관한 것인데, 가로주택정비사업은 빈집 및 소규모주택 정비 특례법상 사업이어서 근거 법률이 다르므로 이 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  5. 제시된 설명은 도시정비법상 정비사업에 관한 것인데, 재정비촉진사업은 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 근거한 별도 사업이므로 이 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 옛 서류에 적힌 사업 이름이 지금도 쓰이는지 조례집을 뒤져 확인했다. 이름이 합쳐졌는지 알아보았다. 도시환경정비사업은 지금은 재개발사업에 통합된 옛 명칭이라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  2. 저소득층이 모여 살고 도로·상하수도 등 기반시설이 극히 열악한 동네의 환경을 개선하는 사업이 주거환경개선사업이다.
  3. 甲은 예전에 있던 사업 이름 하나가 지금 목록에서 사라진 것을 보았다. 지금도 그 이름을 쓰는지 물어보았다. 주거환경관리사업은 현행 정비사업 분류에 없는 옛 유형이라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 작은 규모로 골목 단위를 손보는 사업이 어느 법에 들어 있는지 찾아보았다. 근거가 되는 법이 다른지 확인했다. 가로주택정비사업은 소규모주택정비법상 사업이라, 도시정비법상 사업을 묻는 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 여러 구역을 묶어 한꺼번에 손보는 사업의 근거 법이 무엇인지 알아보았다. 다른 법에서 나온 것인지 짚었다. 재정비촉진사업은 도시재정비촉진 특별법상 사업이라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.

  저소득 주민 밀집지역의 열악한 주거환경을 개선하거나 기반시설을 확충하는 사업은 주거환경개선사업에 해당하므로, 정답은 2번이다.

• 28

  부동산신탁에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 신탁회사의 전문성을 통해 이해관계자들에게 안전성과 신뢰성을 제공해 줄 수 있다.
  2. 2. 부동산신탁의 수익자란 신탁행위에 따라 신탁이익을 받는 자를 말하며, 위탁자가 지정한 제3자가 될 수도 있다.
  3. 3. 부동산신탁계약에서의 소유권 이전은 실질적 이전이 아니라 등기부상의 형식적 소유권 이전이다.
  4. 4. 신탁재산은 법률적으로 수탁자에게 귀속되지만 수익자를 위한 재산이므로 수탁자의 고유재산 및 위탁자의 고유재산으로부터 독립된다.
  5. 5. 부동산담보신탁은 저당권 설정보다 소요되는 경비가 많고, 채무불이행 시 부동산 처분 절차가 복잡하다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 신탁회사는 부동산 관리·처분에 관한 전문 역량을 갖추고 있어, 위탁자와 수익자 등 관련 당사자들이 믿고 맡길 수 있는 안전판 노릇을 한다. 옳다.
  2. 신탁에서 수익자는 신탁행위가 정하는 바에 따라 신탁이익을 받는 자이며, 위탁자 본인뿐 아니라 위탁자가 지정한 제3자도 수익자가 될 수 있으므로 설명은 맞다. 옳다.
  3. 소유권을 넘겨도 실질적 이익은 여전히 위탁자·수익자에게 남고 수탁자는 관리 목적으로 명의만 가져오므로, 등기상 형식적 이전에 그친다. 옳다.
  4. 이 재산은 이름만 수탁자 것일 뿐 어디까지나 수익자를 위한 몫이라, 수탁자나 위탁자가 빚을 져도 그들의 개인 재산과 섞이지 않고 따로 보호된다. 옳다.
  5. 부동산담보신탁은 저당권 설정보다 경비가 적게 들고 채무불이행 시 처분 절차가 간편하므로, 경비가 많고 절차가 복잡하다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 일을 아는 회사에 맡기면 여러 사람이 마음을 놓을 수 있는지 물어보았다. 믿음이 어디서 오는지 따져 보았다. 신탁회사의 전문성 덕분에 이해관계자에게 안전성과 신뢰를 줄 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 신탁으로 나오는 이익을 제 아들이 받게 할 수 있는지 창구에서 물어보았다. 본인만 되는 것인지 아닌지 알고 싶었다. 계약으로 정해 두기만 하면 맡긴 사람 자신도, 그가 정한 다른 사람도 받을 수 있었다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 계약서에 소유권을 넘긴다고 적혀 있어 정말 남의 것이 되는지 걱정이 되었다. 등기부에만 그런 것인지 물었다. 신탁계약의 소유권 이전은 실질 이전이 아니라 등기부상 형식적 이전이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 맡긴 재산이 회사가 잘못되어도 함께 휩쓸리지 않는지 알고 싶었다. 회사 제 재산과 갈리는지 확인했다. 신탁재산은 법적으로 수탁자에게 있지만 수익자를 위한 것이라, 수탁자·위탁자의 고유재산과 분리된다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 빚을 못 갚으면 그 집이 어떤 길로 팔려 나가는지 두 갈래를 견주어 보았다. 걸리는 시간과 비용을 적었다. 담보신탁은 신탁회사가 부동산을 처분해 변제하므로, 경매 절차를 거치는 저당권보다 경비가 적고 처분이 빠르다.

  부동산담보신탁은 저당권 설정보다 경비가 적게 들고 처분 절차도 간편한데 이를 반대로 서술했으므로, 정답은 5번이다.

• 29

  공인중개사법령상 개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물인 건축물에 관한 표시·광고를 할 때 명시하여야 하는 사항이 아닌 것은?

  1. 1. 건축물의 방향
  2. 2. 건축물의 소유자
  3. 3. 건축물의 총 층수
  4. 4. 건축물의 준공검사를 받은 날
  5. 5. 건축물의 주차대수 및 관리비

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 건축물의 방향은 일조·채광 등 주거 여건에 영향을 주어 거래에 중요한 정보이므로, 인터넷 표시·광고 시 반드시 명시해야 하는 사항에 포함된다. 옳다.
  2. 건축물의 소유자는 개인정보에 해당하고 법령이 정한 인터넷 표시·광고 명시 사항에 포함되지 않으므로, 명시하여야 하는 사항이 아니다. 옳지 않다(정답).
  3. 건축물의 총 층수는 중개대상물의 규모를 나타내는 기본 정보로 법령이 정한 인터넷 표시·광고 명시 사항에 포함되므로, 명시해야 하는 사항이다. 옳다.
  4. 건축물의 준공검사(사용승인)를 받은 날은 건물의 노후 정도를 판단하는 정보로 법령상 인터넷 표시·광고 명시 사항에 해당하므로, 명시해야 하는 사항이다. 옳다.
  5. 건축물의 주차대수 및 관리비는 이용·유지비용과 직결되는 정보로 법령이 정한 인터넷 표시·광고 명시 사항에 포함되므로, 명시해야 하는 사항이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 개업공인중개사 甲이 인터넷에 건축물 매물을 올려 표시·광고할 때는, 그 건축물이 어느 쪽을 바라보는지 방향까지도 빠뜨리지 않고 반드시 함께 명시해 두어야 한다고 甲은 규정을 되새긴다.
  2. 甲은 인터넷에서 마음에 드는 건축물 광고를 훑어보다가, 준공검사를 받은 날짜와 주차대수는 나와 있어도 소유자 이름은 어디에도 적혀 있지 않음을 알아챘다.
  3. 甲은 인터넷에 올린 매물 글에 무엇을 반드시 적어야 하는지 목록을 뽑아 보았다. 건물이 몇 층인지 적는 줄을 찾았다. 건축물의 총 층수도 인터넷 표시·광고에 명시해야 한다. 이 기준에 해당한다.
  4. 준공검사(사용승인 등)를 받은 날도 명시해야 한다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 차를 몇 대 댈 수 있고 달마다 얼마가 드는지 글에 적혀 있어야 하는지 물었다. 목록에서 그 줄을 짚어 보았다. 주차대수와 관리비도 인터넷 표시·광고에 명시해야 한다. 이 기준에 해당한다.

  건축물의 소유자는 개인정보에 해당해 인터넷 표시·광고 명시 사항에 포함되지 않으므로, 정답은 2번이다.

• 30

  공인중개사법령상 중개계약 시 거래계약서에 기재하여야 하는 사항은 모두 몇 개인가? · 물건의 표시 · 권리이전의 내용 · 물건의 인도일시 · 거래당사자의 인적 사항 · 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 · 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

  1. 1. 2개
  2. 2. 3개
  3. 3. 4개
  4. 4. 5개
  5. 5. 6개

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 제시된 6가지(물건의 표시, 권리이전의 내용, 물건의 인도일시, 거래당사자의 인적 사항, 거래금액 등 지급에 관한 사항, 계약의 조건·기한)는 모두 거래계약서 기재사항이므로 6개이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 매수인과 마주 앉아 부동산 거래계약서를 한 항목씩 채워 나가는데, 물건을 특정하는 것부터 대금 지급과 계약 조건에 이르기까지 법이 정한 칸이 하나도 빠짐없이 여섯 개 모두 들어차자 서식이 완성된다.

  제시된 항목은 모두 거래계약서 기재사항에 해당하므로 정답은 6개다.

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• 31

  우리나라의 부동산조세정책에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 부가가치세와 등록면허세는 국세에 속한다. ㄴ. 재산세와 상속세는 신고납부방식이다. ㄷ. 증여세와 재산세는 부동산의 보유단계에 부과한다. ㄹ. 상속세와 증여세는 누진세율을 적용한다.

  1. 1. ㄹ
  2. 2. ㄱ, ㄹ
  3. 3. ㄴ, ㄷ
  4. 4. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄹ

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 부가가치세는 국가가 부과하는 국세이지만 등록면허세는 지방자치단체가 부과하는 지방세이므로, 둘 다 국세라는 설명(ㄱ)은 성립하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 재산세는 과세관청이 세액을 정해 고지하는 부과과세 방식이고 상속세만 신고납부 방식이므로, 둘 다 신고납부라는 설명(ㄴ)은 성립하지 않는다. 옳지 않다.
  3. 재산세는 부동산을 보유하는 단계에 부과되지만 증여세는 재산을 무상취득하는 취득단계에 부과되므로, 둘 다 보유단계라는 설명(ㄷ)은 성립하지 않는다. 옳지 않다.
  4. 상속세와 증여세는 부의 재분배 기능을 위해 과세표준이 커질수록 더 높은 세율을 적용하는 초과누진세율 구조를 취하므로, ㄹ의 설명은 맞다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 물건 값에 붙는 세금과 등기를 넘길 때 내는 세금이 어디로 가는지 갈라 적었다. 나라와 지방을 나눠 보았다. 부가가치세는 나라가 걷는 국세지만 등록면허세는 지방자치단체가 걷는 지방세다. 둘 다 국세라 한 ㄱ은 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 집에 붙는 세금은 고지서가 오고 물려받은 재산은 스스로 신고한다는 말을 들었다. 두 방식을 갈라 적어 두었다. 재산세는 고지서로 부과되는 부과·고지 방식이고 상속세는 납세자가 스스로 신고해 내는 신고납부 방식이다. 재산세를 신고납부라 한 ㄴ은 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 해마다 오는 고지서와 물려받으며 낸 세금이 같은 때에 붙는지 표로 갈라 보았다. 세 단계를 나눠 그렸다. 재산세는 보유단계에, 증여세는 취득단계에 매긴다. 둘 다 보유단계라 한 ㄷ은 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 물려받은 재산이 클수록 떼는 비율이 올라가는지 세율표를 받아 훑어 내려갔다. 구간마다 숫자를 확인했다. 상속세와 증여세는 물려받은 재산이 많을수록 세율이 오르는 누진세율을 적용한다. ㄹ은 이 기준에 해당한다.

  부가가치세와 등록면허세, 재산세와 상속세, 증여세와 재산세를 각각 묶은 세 진술은 틀리고 상속·증여세의 누진세율만 맞으므로, 정답은 1번이다.

• 32

  우리나라의 부동산등기제도와 권리분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위해 처분금지가처분의 등기가 가능하다.
  2. 2. 현재 환매(특약)등기제와 예고등기제는 「부동산등기법」상 폐지되었다.
  3. 3. 등기의 순서는 같은 구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따른다.
  4. 4. 근저당권과 담보가등기는 부동산경매에서 말소기준권리가 된다.
  5. 5. 부동산임차권은 부동산물권이 아니지만 등기할 수 있다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 장차 소유권을 넘겨받을 권리를 지키려면 상대가 그 부동산을 남에게 처분하지 못하도록 미리 묶어 둘 필요가 있어, 처분금지가처분 등기를 해 둘 수 있다. 옳다.
  2. 현행 부동산등기법상 예고등기제는 폐지되었으나 환매(특약)등기제는 폐지되지 않고 존속하므로, 환매특약등기제도 폐지되었다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  3. 한 등기용지의 같은 구에 적힌 등기들끼리는 먼저 접수돼 매겨진 순위번호가 앞선 쪽이 우선하므로, 그 번호로 선후를 가린다. 옳다.
  4. 근저당권과 담보가등기는 경매로 목적물이 매각되면 소멸하면서 그보다 뒤에 설정된 권리의 소멸·인수를 가르는 기준이 되므로, 부동산경매에서 말소기준권리가 된다. 옳다.
  5. 임차권은 임대인에 대한 채권일 뿐 물권은 아니지만, 등기를 해 두면 제3자에게도 대항할 수 있어 예외적으로 등기가 허용된다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 사례를 검토하며 소유권이전등기 청구권을 지키려고 처분금지가처분 등기를 할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 옛 책에 나온 등기 이름 둘이 지금도 쓰이는지 등기소에 하나씩 물어보았다. 답이 갈리는 것을 보았다. 예고등기는 없어졌지만 환매특약등기는 지금도 할 수 있으므로, 둘 다 폐지되었다고 묶으면 해당 기준과 맞지 않는다.
  3. 甲은 한 칸 안에 나란히 적힌 두 권리 가운데 어느 것이 앞서는지 어떻게 아는지 물었다. 번호가 매겨진 자리를 짚었다. 같은 구(區)에서 한 등기끼리는 순위번호로 앞뒤를 가린다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 경매로 집을 살 때 어느 권리를 기준으로 앞뒤가 갈리는지 알고 싶었다. 지워지는 권리들을 짚어 보았다. 근저당권과 담보가등기는 경매에서 말소기준권리가 된다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 빌려 사는 권리도 서류에 이름을 올릴 수 있는지 등기소에 물어보았다. 물권인지 아닌지도 함께 확인했다. 부동산임차권은 물권은 아니지만 등기할 수 있다. 이 기준에 해당한다.

  예고등기제는 폐지됐지만 환매특약등기제는 폐지되지 않고 그대로 남아 있는데 이를 폐지되었다고 했으므로, 정답은 2번이다.

• 33

  등기사항전부증명서의 갑구(甲區)에서 확인할 수 없는 내용은?

  1. 1. 가압류
  2. 2. 가등기
  3. 3. 소유권
  4. 4. 근저당권
  5. 5. 강제경매개시결정

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 가압류는 소유권 자체가 아니라 소유권의 처분을 제한하는 사항이어서 을구가 아닌 갑구에 기재되므로, 갑구에서 확인된다. 옳다.
  2. 가등기는 장차 소유권을 넘겨받을 순위를 미리 확보해 두는 소유권 관련 예비등기여서 갑구에 적히므로, 갑구에서 확인된다. 옳다.
  3. 소유권은 그 부동산의 권리자가 누구인지를 보여 주는 갑구의 기본 기재사항이므로, 당연히 갑구에서 확인된다. 옳다.
  4. 등기부의 갑구는 소유권에 관한 사항을, 을구는 소유권 외의 권리를 기재하는데, 근저당권은 소유권 외의 담보물권이므로 갑구가 아닌 을구에서 확인된다. 옳지 않다(정답).
  5. 강제경매개시결정은 채권 실행을 위해 소유권의 처분을 제한하는 사항이어서 갑구에 기재되므로, 갑구에서 확인된다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 매입할 부동산의 등기사항전부증명서를 떼어 보니, 소유자에게 걸린 가압류가 앞쪽 갑구에 표시돼 있어 소유권을 마음대로 넘기지 못하게 묶여 있음을 확인하고 매수를 미룰지 저울질한다.
  2. 甲은 마음에 든 토지를 계약하기에 앞서 등기부의 갑구를 살피다가, 乙이 장차 소유권을 넘겨받으려고 걸어 둔 가등기를 발견하고 이 땅의 소유권이 나중에 乙에게 넘어갈 수 있음을 헤아려 본다.
  3. 甲은 부동산 매매를 앞두고 등기사항전부증명서를 발급받아, 이 부동산의 현재 소유자가 누구인지가 맨 앞 갑구에 적혀 있는 것을 보고 실제 소유자와 계약 상대가 같은 사람인지 대조해 본다.
  4. 甲이 등기사항전부증명서를 확인해 보니 소유권과 그 제한사항인 가압류·가등기·강제경매개시결정은 모두 갑구에 적혀 있었지만, 근저당권 같은 소유권 외의 권리는 갑구가 아니라 을구에 적혀 있어 갑구에서는 확인되지 않았다.
  5. 甲이 부동산을 사기 전 등기사항전부증명서를 떼어 보니, 소유자 이름과 가압류·가등기·강제경매개시결정처럼 소유권을 흔드는 표시는 모두 앞쪽 갑구에 몰려 있었다. 반면 乙 은행이 잡아 둔 근저당권은 갑구가 아니라 뒤쪽 을구에 적혀 있어, 甲이 갑구만 봐서는 찾을 수 없었다.

  근저당권은 소유권 외의 담보물권이라 을구에 실리는데 이를 소유권을 적는 칸에서 찾을 수 있다고 했으므로, 정답은 4번이다.

• 34

  토지에 관한 강제경매절차에서 토지의 부합물로서 낙찰자가 소유권을 취득할 수 있는 경우를 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) ㄱ. 토지소유자가 마당에 설치한 연못 ㄴ. 타인이 토지소유자의 동의 없이 임의로 심은 조경수 ㄷ. 토지에 지상권을 가진 자가 경작을 위해 심은 감나무 ㄹ. 기둥, 지붕 및 주벽의 공사가 완료되어 건물로서의 외관을 갖추었으나 사용승인을 받지 못한 건물

  1. 1. ㄱ, ㄴ
  2. 2. ㄴ, ㄷ
  3. 3. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  4. 4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 토지소유자가 자기 마당에 설치한 연못은 토지에 정착·부합되어 독립성이 없으므로, 강제경매에서 토지를 낙찰받은 자가 그 소유권을 함께 취득한다. 옳다.
  2. 타인이 토지소유자의 동의라는 권원 없이 임의로 심은 조경수는 토지에 부합되어 독립한 물건으로 인정되지 않으므로, 낙찰자가 그 소유권을 취득한다. 옳다.
  3. 지상권자가 권원에 의해 심은 감나무는 토지에 부합하지 않아 지상권자의 소유이므로 낙찰자가 취득하지 못한다. 옳지 않다.
  4. 기둥·지붕·주벽을 갖춰 건물 외관을 갖춘 것은 토지와 별개인 독립 부동산이라 토지의 부합물이 아니므로 낙찰자가 취득하지 못한다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 토지 소유자가 자기 마당에 만든 연못은 토지에 붙박여(부합) 낙찰자가 함께 소유권을 얻는다. ㄱ은 취득 대상이다.
  2. 甲은 낙찰받은 땅에 누가 심어 둔 나무가 제 것이 되는지 궁금해 물어보았다. 심은 사람이 권한이 있었는지 따졌다. 권원 없이 남의 땅에 임의로 심은 조경수는 토지에 부합돼 낙찰자가 소유권을 얻는다. ㄴ은 취득 대상이다.
  3. 甲은 땅 위에 권리를 가진 사람이 심은 감나무는 누구 것인지 알고 싶었다. 낙찰로 함께 넘어오는지 물었다. 지상권자가 자기 권원으로 심은 감나무는 토지에 부합하지 않고 지상권자 것이라, 낙찰자가 얻지 못한다. ㄷ은 취득 대상이 아니다.
  4. 甲은 어떤 권리들이 서류 한 장으로 확인되는지 목록을 만들어 하나씩 표시했다. 확인되는 것만 따로 모아 적었다. 소유권·(근)저당권·전세권·지상권(구분지상권)·지역권·가등기·가압류 등 등기능력 있는 권리는 등기사항전부증명서로 확인.

  토지소유자가 설치한 연못과 권원 없이 심어진 조경수는 토지에 부합해 낙찰자가 취득하지만 지상권자가 심은 나무는 그렇지 않으므로, 정답은 1번이다.

• 35

  감정평가에 관한 규칙과 감정평가 실무기준 상 임대료 감정평가에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 임대사례비교법으로 감정평가 할 때 임대사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 수집된 임대사례의 임대료가 적절하지 못한 경우에는 사정보정을 통해 그러한 사정이 없었을 경우의 적절한 임대료 수준으로 정상화하여야 한다.
  2. 2. 시점수정은 대상물건의 임대료 변동률로 함을 원칙으로 한다.
  3. 3. 감정평가법인등은 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용해야 한다.
  4. 4. 적산법은 원가방식에 기초하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법이다.
  5. 5. 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 임대사례비교법에서 사례에 특수한 사정·개별적 동기가 반영되어 임대료가 적절하지 못하면 사정보정을 통해 정상화하여야 한다. 옳다.
  2. 임대료 감정평가에서 시점수정은 임대사례의 임대료 변동률 등으로 함을 원칙으로 하며, 대상물건의 임대료 변동률로 한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  3. 감정평가에 관한 규칙상 임대료는 임대사례를 비교하여 산정하는 것이 원칙이므로, 감정평가법인등은 임대료를 감정평가할 때 임대사례비교법을 적용해야 한다. 옳다.
  4. 적산법은 대상 물건의 임대료를 수익이나 거래사례가 아니라 원가 관점의 논리에 따라 산정하는 방법으로, 세 평가방식 가운데 원가방식 계열에 속한다. 옳다.
  5. 수익분석법은 기업 경영으로 산출한 총수익을 분석해 대상물건의 순수익에 필요경비를 더하여 임대료를 산정하는 방법이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 임대사례에 특수한 사정이 끼어 임대료가 부적절하면 사정보정으로 정상 수준으로 바로잡는다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 상가를 감정평가하며 시점수정에 쓸 변동률을 임대사례의 임대료 자료에서 뽑아냈고, 대상 상가 자체의 임대료 변동률은 따로 쓰지 않았다.
  3. 甲은 빌려주는 값을 매길 때 비슷한 임대 사례를 견주는지 규칙을 펴 확인했다. 원칙으로 삼는 방법을 적어 두었다. 임대료를 평가할 때는 임대사례비교법을 적용해야 한다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 들인 돈에 기대어 빌려줄 값을 셈하는 방법이 있는지 물어보았다. 어느 방식에 뿌리를 두는지 짚었다. 적산법은 원가방식에 바탕해 대상물건의 임대료를 산정하는 방법이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 장사로 번 돈을 뜯어보아 빌려줄 값을 거꾸로 구하는 길이 있는지 알아보았다. 무엇을 더하고 빼는지 확인했다. 수익분석법은 기업 경영으로 얻은 총수익을 분석해 순수익에 필요경비를 더해 임대료를 구하는 방법이다. 이 기준에 해당한다.

  임대료 감정평가의 시점수정은 대상물건이 아니라 임대사례의 변동률로 하는 것이 원칙인데 이를 대상물건 변동률이라 했으므로, 정답은 2번이다.

• 36

  감정평가방법 중 거래사례비교법과 관련된 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 거래사례비교법은 실제 거래되는 가격을 준거하므로 현실성이 있으며 설득력이 풍부하다는 장점이 있다.
  2. 2. 거래사례비교법과 관련된 가격원칙은 대체의 원칙이고, 구해진 가액은 비준가액이라 한다.
  3. 3. 거래사례비교법은 대상부동산과 동질·동일성이 있어서 비교 가능한 사례를 채택하는 것이 중요하다.
  4. 4. 거래사례는 위치에 있어서 동일성 내지 유사성이 있어야 하며, 인근지역에 소재하는 경우에는 지역요인비교를 하여야 한다.
  5. 5. 거래사례에 사정보정요인이 있는 경우 우선 사정보정을 하고, 거래시점과 기준시점간의 시간적 불일치를 정상화하는 작업인 시점수정을 하여야 한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 이 방법은 시장에서 실제 오간 거래가격을 근거로 삼기 때문에 평가결과가 현실을 잘 반영하고, 이해당사자를 납득시키는 설득력도 크다. 옳다.
  2. 이 방법은 같은 효용이면 더 싼 대체재를 택한다는 대체의 원칙에 뿌리를 두며, 이렇게 산출한 값을 비준가액이라 부른다. 옳다.
  3. 성질이 비슷해 견줄 만한 사례를 골라야 비교가 의미를 가지므로, 대상과의 동질성·비교가능성을 갖춘 사례의 채택이 관건이 된다. 옳다.
  4. 거래사례가 인근지역이 아니라 동일수급권 내 유사지역에 있을 때 지역요인 비교를 하므로, 인근지역에 소재하는 경우 지역요인비교를 한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 거래사례에 사정보정요인이 있으면 우선 사정보정을 하고, 거래시점과 기준시점 간의 시간적 불일치를 정상화하는 시점수정을 하여야 한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 실제로 오간 값을 바탕에 두면 남을 설득하기 쉬운지 중개사에게 물어보았다. 현실에 닿는 방법인지 따졌다. 거래사례비교법은 실제 거래가격을 기준 삼아 현실성이 있고 설득력이 크다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 이 방법이 어느 가격원칙에 기대고 나온 값을 무어라 부르는지 정리해 두려 했다. 두 이름을 나란히 적었다. 거래사례비교법의 가격원칙은 대체의 원칙이고, 구한 값을 비준가액이라 한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 대상과 성격이 비슷해 견줄 만한 거래사례를 고르는 것이 중요하다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 매입할 상가와 같은 동네에 있는 거래사례는 지역요인이 똑같아 비교를 생략했고, 동일수급권 안의 다른 지역 사례를 쓸 때만 지역요인을 견주었다.
  5. 甲은 급히 팔아 값이 눌린 사례와 몇 해 전 사례를 어떻게 손보는지 차례를 물었다. 두 걸음을 순서대로 적었다. 거래사례에 사정이 끼면 먼저 사정보정을 하고, 거래시점과 기준시점의 시차를 시점수정으로 맞춘다. 이 기준에 해당한다.

  지역요인을 견주는 것은 사례가 같은 동네가 아니라 동일수급권 안 다른 지역에 있을 때인데 이를 뒤집어 서술했으므로, 정답은 4번이다.

• 37

  감정평가방식 중 원가방식에 관련된 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 원가방식은 대체의 원칙, 수요와 공급의 원칙, 균형의 원칙, 외부의 원칙, 예측의 원칙과 밀접한 관련이 있다.
  2. 2. 재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산 또는 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액으로서 원칙적으로 그 대상물건 값의 상한선을 나타낸다.
  3. 3. 대치원가(replacement cost)란 건축자재, 설비공법 등에 있어 신축시점의 표준적인 것을 사용한 적정원가로서 이미 기능적 감가는 반영되어 있다.
  4. 4. 재조달원가를 구하는 방법은 직접법으로 총가격적산법(총량조사법), 변동율적용법(비용지수법) 등이 있고, 간접법으로 부분별단가적용법, 단위비교법 등이 있다.
  5. 5. 감가수정에 있어서 감가요인은 물리적요인, 기능적요인, 경제적요인이 있으며, 감가상각에 있어서 감가요인은 물리적요인, 경제적요인이 있다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 원가방식과 밀접한 가격원칙은 대체·균형의 원칙 등이며, 예측의 원칙 등까지 나열한 설명은 부정확하다. 옳지 않다.
  2. 재조달원가는 대상물건을 기준시점에 재생산 또는 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액으로서, 원칙적으로 대상물건 값의 상한선을 나타낸다. 옳다(정답).
  3. 대치원가는 동일 효용의 물건을 기준시점의 표준적 자재·공법으로 재취득하는 원가이며, 신축시점 기준이 아니다. 옳지 않다.
  4. 재조달원가를 구하는 직접법과 간접법의 분류가 부정확하며, 부분별단가적용법 등은 간접법이 아니라 직접법 계열에 해당하므로 짝이 잘못되었다. 옳지 않다.
  5. 감가수정의 감가요인은 물리적·기능적·경제적 요인이며, 회계상 감가상각과 달리 시장가치 기준으로 한다는 점에서 보기 서술이 부정확하다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 원가에 기대는 방식이 어느 가격원칙과 가까운지 표에 이어 그려 보았다. 엉뚱한 원칙이 섞였는지 살폈다. 원가방식과 가까운 가격원칙은 대체·균형의 원칙 등이다. 예측의 원칙까지 끌어들인 이 보기는 부정확해 이 기준과 다르다.
  2. 재조달원가는 "지금 다시 만든다면 드는 돈"이므로, 그보다 비싸게 평가될 수 없어 가격의 상한선이 된다.
  3. 甲은 같은 쓸모를 내는 건물을 오늘의 자재와 공법으로 다시 지으면 얼마인지 셈했다. 어느 시점을 기준 삼는지 짚었다. 대치원가는 같은 효용의 건물을 기준시점의 표준 자재·공법으로 다시 짓는 원가다. 신축시점 기준이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 건물 값을 부분마다 단가를 곱해 더하는 방법이 어느 갈래인지 알아보았다. 직접과 간접을 갈라 적어 두었다. 부분별단가적용법 등은 직접법 계열인데, 직접법·간접법 분류를 잘못 적은 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 낡아 줄어든 값을 매기는 일이 장부에 적는 것과 같은지 회계사에게 물었다. 무엇을 보고 정하는지 확인했다. 감가수정은 물리적·기능적·경제적 요인을 보며 시장가치 기준이다. 회계상 감가상각과 같다는 취지로 서술한 이 보기는 부정확해 이 기준과 다르다.

  재조달원가는 기준시점에 재생산·재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액으로 원칙적으로 값의 상한선을 나타내므로, 정답은 2번이다.

• 38

  다음 조건을 가진 부동산을 통해 산출한 내용으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함) · 가능총소득(PGI): 연 150,000,000원 · 공실손실상당액·대손충당금: 가능총소득의 10% · 운영경비(OE): 유효총소득의 30% · 대출원리금 상환액: 연 40,000,000원 · 가격구성비: 토지 40%, 건물 60% · 토지환원이율: 연 3%, 건물환원이율: 연 5%

  1. 1. 운영경비는 40,500,000원이다.
  2. 2. 종합환원이율은 연 4.2%이다.
  3. 3. 순영업소득(NOI)은 94,500,000원이다.
  4. 4. 유효총소득(EGI)은 135,000,000원이다.
  5. 5. 세전현금흐름(BTCF)은 53,500,000원이다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 유효총소득은 가능총소득 1억5천만원에서 공실·대손 10%를 뺀 1억3,500만원이고, 운영경비는 그 30%이므로 40,500,000원으로 계산되어 설명과 일치한다. 옳다.
  2. 종합환원이율은 토지와 건물의 가격구성비를 가중치로 삼아 각 환원이율을 가중평균한 것이므로, 토지 0.4×3%+건물 0.6×5%=4.2%가 된다. 옳다.
  3. 순영업소득은 유효총소득 1억3,500만원에서 운영경비 4,050만원을 뺀 값이므로 94,500,000원이 되어, 제시된 금액과 일치한다. 옳다.
  4. 유효총소득은 가능총소득 1억5천만원에서 공실손실·대손충당금 10%인 1,500만원을 차감한 금액이므로 135,000,000원이 되어, 제시된 값과 일치한다. 옳다.
  5. 세전현금흐름(BTCF)=NOI 9,450만−부채서비스액 4,000만=54,500,000원이므로, 53,500,000원이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 세를 놓아 들어올 돈에서 관리에 드는 몫이 얼마인지 비율을 곱해 셈했다. 계산기에 뜬 값을 적어 두었다. 운영경비는 유효총소득 1.35억의 30%인 40,500,000원이다. 옳게 계산됐다.
  2. 甲은 땅과 건물에 각각 다른 비율을 매기고 넓이 몫으로 눌러 하나로 합쳐 보았다. 가중해 나온 값을 확인했다. 종합환원이율은 토지 0.4에 3%, 건물 0.6에 5%를 가중평균한 4.2%다. 옳게 계산됐다.
  3. 甲은 들어온 돈에서 나간 돈을 빼면 얼마가 남는지 두 줄로 적어 셈해 보았다. 남은 금액에 동그라미를 쳤다. 순영업소득은 유효총소득 1.35억에서 운영경비 4,050만원을 뺀 94,500,000원이다. 옳게 계산됐다.
  4. 甲은 다 채웠을 때 들어올 돈에서 비는 방과 못 받은 돈을 덜어 내었다. 실제로 손에 쥘 액수를 구해 보았다. 유효총소득은 가능총소득 1.5억에서 공실·대손 10%(1,500만원)를 뺀 135,000,000원이다. 옳게 계산됐다.
  5. 甲은 임대 부동산의 한 해 순영업소득 9,450만원에서 그해 갚아야 할 부채서비스액 4,000만원을 뺀 5,450만원을 세전현금흐름으로 계산해 투자보고서에 적었다.

  순영업소득 9,450만원에서 부채서비스액 4,000만원을 뺀 세전현금흐름은 5,450만원인데 이를 5,350만원이라 했으므로, 정답은 5번이다.

• 39

  다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상토지의 시산가액(㎡당 단가)은? · 대상토지 현황: A시 B구 C동 101번지, 일반상업지역, 상업나지 · 기준시점: 2023.04.08. · 비교표준지: A시 B구 C동 103번지, 일반상업지역, 상업나지, 2023.01.01.기준 표준지공시지가 10,000,000원/㎡ · 지가변동률: 1) 2023.01.01.~2023.03.31.: -5.00% / 2) 2023.04.01.~2023.04.08.: -2.00% · 지역요인: 비교표준지는 대상토지의 인근지역에 위치함 · 개별요인: 대상토지는 비교표준지대비 획지조건에서 4% 열세하고, 환경조건에서 5% 우세하며, 다른 조건은 동일함 · 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 20% 증액 보정함 · 상승식으로 계산할 것 · 산정된 시산가액의 천원미만은 버릴 것

  1. 1. 11,144,000원
  2. 2. 11,168,000원
  3. 3. 11,190,000원
  4. 4. 11,261,000원
  5. 5. 11,970,000원

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 표준지공시지가 10,000,000원 × 시점수정(0.95×0.98) × 개별요인(획지 0.96×환경 1.05) × 그 밖의 요인 1.2를 상승식으로 계산하면 약 11,261,376원이고, 천원 미만을 버리면 11,261,000원/㎡이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 비교표준지 공시지가
  2. 공시지가기준법은 대상과 유사한 비교표준지의 공시지가를 기준값으로 삼아 계산을 시작한다.
  3. 대상과 표준지 모두 일반상업지역 상업나지라 조건이 맞아 비교 대상으로 삼을 수 있다.
  4. 2023.01.01. 기준 표준지공시지가는 10,000,000원/㎡이다.
  5. ↓
  6. ② 시점수정치 연결
  7. 공시 기준일부터 기준시점까지의 지가변동률을 구간별로 이어 곱해 물가 시점을 맞춘다.
  8. 두 구간을 단순히 −7%로 더하면 안 되고 각 구간을 비율로 연결한다: (1 − 0.05) × (1 − 0.02)
  9. → 0.95 × 0.98.
  10. 구간별 하락률을 곱으로 이어야 누적된 지가 변화가 정확히 반영된다.
  11. ↓
  12. ③ 개별요인 산정
  13. 대상과 표준지의 조건 차이를 격차율로 반영하되, 열세는 1 미만·우세는 1 초과로 잡는다.
  14. 획지조건 4% 열세는 0.96, 환경조건 5% 우세는 1.05이며 지역요인은 인근지역이라 대등하다.
  15. 개별요인 → 0.96 × 1.05.
  16. ↓
  17. ④ 그 밖의 요인과 시산가액
  18. 유사 거래·평가사례를 반영한 20% 증액 보정을 곱한 뒤, 모든 요인을 상승식으로 이어 곱한다.
  19. 10,000,000 × 0.95 × 0.98 × 0.96 × 1.05 × 1.2 → 약 11,261,376원, 천원 미만을 버려 11,261,000원/㎡.

  공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 시산가액은 11,261,000원/㎡이다.

• 40

  감정평가에 관한 규칙의 내용으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
  2. 2. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
  3. 3. 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 하되, 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
  4. 4. 감정평가법인등은 과수원을 감정평가할 때에 공시지가기준법을 적용해야 한다.
  5. 5. 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 제시된 문장은 감정평가에 관한 규칙이 정한 시장가치의 정의와 그대로 부합하며, 통상적 시장·충분한 공개기간·정통한 당사자·자발적 거래라는 요건을 모두 갖추었다. 옳다.
  2. 일체로 이용되는 물건의 일부라도 특수한 목적이나 합리적 이유가 있으면 그 부분만 평가할 수 있도록 한 것은 부분평가를 예외적으로 허용하는 규칙의 내용과 일치한다. 옳다.
  3. 감정평가는 물건마다 개별로 하는 개별물건기준이 원칙이되 가치를 달리하는 부분은 구분해 평가할 수 있다는 것은 규칙이 정한 개별평가 원칙 및 그 예외와 일치한다. 옳다.
  4. 감정평가규칙상 과수원은 거래사례비교법을 주된 방법으로 적용하므로, 공시지가기준법을 적용해야 한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 감정평가는 기준시점의 이용상황과 공법상 제한을 기준으로 하되 불법적·일시적 이용은 제외한다는 것은 현황기준 원칙을 규정한 규칙의 내용과 그대로 부합한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 값이 얼마쯤에서 이뤄질 것 같다는 말의 정확한 뜻을 규칙에서 찾아 읽었다. 어떤 조건이 붙는지 적어 두었다. 시장가치는 통상적 시장에서 충분한 기간 거래된 뒤 정통한 당사자 사이에 성립될 가능성이 가장 높은 가액이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 하나의 필지 위에 지어진 대형 물류창고 전체를 담보로 잡으려던 은행이 그중 특정 동만 따로 감정평가해 달라고 요청한 사례를 살폈다. 시설 전체가 한 덩어리로 운용되고 있었지만, 담보 설정이라는 뚜렷한 목적이 있어 그 동만 별도로 평가하는 것이 허용됐다.
  3. 甲은 한 필지에 딸린 여러 동의 공장 건물을 한꺼번에 감정평가하면서, 신축한 지 얼마 안 된 동과 오래돼 낡은 동의 가치가 뚜렷이 다르다는 점을 발견했다. 평가사는 건물마다 따로 감정평가하는 것을 기본으로 삼되, 두 동의 가치 차이가 뚜렷해 이를 나눠서 각각 평가했다.
  4. 甲은 과수원 매각을 앞두고 감정평가를 의뢰했는데, 담당 평가사는 유사 과수원의 거래사례를 비교하는 방식을 주된 평가방법으로 삼아 가격을 산정했다.
  5. 甲은 지금 쓰이는 대로 보되 잠깐 쓰는 것과 불법은 빼는지 규칙을 짚어 확인했다. 공법상 묶임도 함께 보는지 물었다. 평가는 기준시점의 이용상황(불법·일시적 이용 제외)과 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다. 이 기준에 해당한다.

  과수원은 거래사례비교법을 주된 감정평가방법으로 적용하는데 이를 공시지가기준법이라 했으므로, 정답은 4번이다.