감정평가사(감평) 37회 부동산학원론 기출문제 해설

총 40문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습

이 회차는 40문항입니다. 「옳지 않은 것」을 묻는 문항이 15문항입니다. 보기에서 고르는 조합형이 4문항입니다. 풀이가 붙은 문항이 40문항입니다.

• 1

  토지에 관련된 용어이다. ( )에 들어갈 용어로 옳게 연결된 것은? ( ㄱ ): 제방으로부터 하천쪽에 있는 토지 ( ㄴ ): 도시개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위해 환지로 정하지 아니한 토지

  1. 1. ㄱ: 제내지, ㄴ: 체비지
  2. 2. ㄱ: 제내지, ㄴ: 원형지
  3. 3. ㄱ: 제내지, ㄴ: 제척지
  4. 4. ㄱ: 제외지, ㄴ: 체비지
  5. 5. ㄱ: 제외지, ㄴ: 원형지

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 제방(둑)을 기준으로 강물이 흐르는 바깥쪽 토지가 제외지, 둑 안쪽의 보호되는 토지는 제내지다. 따라서 '제방으로부터 하천 쪽에 있는 토지'(ㄱ)에 들어갈 용어는 제외지다. 옳지 않다.
  2. 도시개발사업 시행자가 사업비를 대려고 주민에게 돌려줄 땅(환지)으로 정하지 않고 따로 떼어 두었다가 파는 토지가 체비지다. 따라서 '경비 충당을 위해 환지로 정하지 아니한 토지'(ㄴ)에 들어갈 용어는 체비지다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 한강 둑에 서서 보면, 둑 너머 강물 쪽 자갈밭이 제외지이고 둑 안쪽 마을·논밭이 제내지다.
  2. 甲은 새 동네를 만들며 길과 공원 낼 돈이 모자라면 어찌하는지 시행사에 물었다. 떼어 판다는 땅 이름을 적었다. 신도시를 조성하며 도로·공원 낼 돈이 모자라자, 시행자가 주민 몫으로 돌려줄 땅 일부를 떼어 팔기로 한 그 땅이 체비지다.

  제방에서 하천 쪽에 있는 ㄱ은 제외지, 경비 충당을 위해 환지로 정하지 않은 ㄴ은 체비지이므로, 정답은 4번이다.

• 2

  부동산과 준부동산에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 1. 적재용량 25톤인 덤프트럭은 등록을 통해 소유권을 공시한다.
  2. 2. 총톤수 25톤인 범선(帆船)은 등기를 통해 소유권을 공시한다.
  3. 3. 토지에서 경작되는 농작물은 명인방법을 갖추더라도 토지의 일부로 취급된다.
  4. 4. 토지에 부착된 한 그루의 수목은 ｢입목에 관한 법률｣에 따른 입목등기를 할 수 없다.
  5. 5. 토지에 부착된 한 그루의 수목은 명인방법을 갖추면 토지와는 독립한 물건으로 취급된다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 적재용량 25톤인 덤프트럭은 선박과 달리 등기 대상이 아니라, 자동차등록원부에 등록해 소유권을 공시하는 준부동산이다. 등록으로 공시한다는 설명은 옳다.
  2. 선박은 총톤수 20톤 이상이면 등기로 소유권을 공시하는데 총톤수 25톤인 범선은 이 기준을 넘으므로 등기로 공시하는 것이 맞아, 옳지 않은 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  3. 토지에서 경작되는 농작물은 명인방법 여부와 관계없이 토지와 독립한 물건(경작자 소유)으로 보는 것이 판례다. 명인방법을 갖춰도 토지의 일부로 취급된다는 설명은 옳지 않다(정답).
  4. 토지에 부착된 한 그루의 수목은 「입목에 관한 법률」상 입목등기(수목의 집단이 대상)를 할 수 없다. 옳다.
  5. 토지에 부착된 한 그루의 수목은 입목등기(수목의 집단이 대상)는 못 하지만, 명인방법(누구 소유인지 팻말 등으로 공시)을 갖추면 토지와 독립한 별개 물건으로 취급된다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 스물다섯 톤짜리 덤프트럭이 등기부에 오르는지 등록원부에 오르는지 물어보았다. 서류를 떼어 눈으로 확인했다. 배와 달리 등기 대상이 아니어서 자동차등록원부에 이름을 올려 주인을 드러내고 있었다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 스물다섯 톤짜리 돛배가 등기부에 오르는지 등록부에만 오르는지 궁금해졌다. 톤수 기준을 찾아 확인했다. 총톤수 25톤 범선은 20톤 이상이라 등기로 소유권을 공시한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 乙의 밭을 빌려 배추를 심고 가을에 수확할 계획을 세웠다. 판례에 따르면 그 배추는 명인방법을 갖추지 않아도 땅과는 별개로 경작한 甲의 소유가 된다.
  4. 甲은 마당의 나무 한 그루만 따로 등기할 수 있는지 등기소에 들러 물어보았다. 대상이 무엇인지 확인했다. 토지에 붙은 나무 한 그루는 수목의 집단을 대상으로 하는 입목등기를 할 수 없다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 마당의 감나무 한 그루에 이름표를 걸어 두면 따로 팔 수 있는지 물어보았다. 팻말을 세운 사진을 보여 주었다. 여러 그루를 묶어 등기하지는 못해도 누구 것인지 알려 두면 따로 다뤄졌다. 이 기준에 해당한다.

  밭에서 자라는 농작물은 명인방법을 갖췄든 안 갖췄든 판례상 토지와 독립한 물건으로 보는데 이를 토지 일부라 했으므로, 정답은 3번이다.

• 3

  오피스텔 관련법규의 내용으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 주택법령상 준주택에 속한다.
  2. 2. 건축법령상 용도별 건축물의 종류에 있어 업무시설에 속한다.
  3. 3. 사무구획별로 발코니를 설치할 수 있다.
  4. 4. 사무구획별 전용면적에 상관없이 바닥난방을 할 수 있다.
  5. 5. 전용면적은 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 산정한다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 오피스텔은 주거용으로 쓸 수 있으나 건축법상 주택은 아니라, 주택법령상 주택에 준하는 시설(준주택)로 분류된다. 옳다.
  2. 오피스텔은 주거와 업무를 겸할 수 있으나 건축법령상 용도별 건축물의 종류에서는 업무 목적 건축물인 업무시설로 분류되므로, 옳지 않은 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  3. 오피스텔은 업무시설이지만 사무구획(호실)별로 발코니를 설치할 수 있어, 발코니 설치가 가능하다는 설명은 옳다.
  4. 오피스텔 바닥난방은 과거 전용면적 120㎡ 이하만 허용됐으나 2024년 면적 제한이 폐지돼, 이제 사무구획별 전용면적과 상관없이 설치할 수 있다. 옳다.
  5. 오피스텔의 전용면적은 건축물 외벽의 안목치수(내부선)를 기준으로 산정하므로, 외벽의 중심선을 기준으로 한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 오피스텔에서 살아도 되는지, 그렇다면 주택으로 치는지 헷갈려 법을 찾아보았다. 어느 칸에 적히는지 확인했다. 오피스텔은 주거용으로 쓸 수 있지만 건축법상 주택은 아니라, 주택에 준하는 준주택으로 분류된다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 건축법 별표를 펴 놓고 오피스텔이라는 이름이 어느 줄에 실려 있는지 손끝으로 훑었다. 주택 쪽부터 뒤져 보았다. 살기도 하지만 표에는 일하는 건물 쪽에 이름이 올라 있었다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 오피스텔 호실마다 발코니를 낼 수 있는지 시공사에 물어보았다. 도면에 표시된 자리를 짚었다. 업무용으로 분류돼 있어도 구획마다 발코니를 두는 것은 막혀 있지 않았다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 오피스텔 호실에 바닥난방을 넣으려는데 넓이가 걸리는지 시공사에 물어보았다. 예전 기준을 함께 찾아보았다. 백이십 제곱미터까지라던 선이 몇 해 전에 없어져 넓이와 상관없이 놓을 수 있었다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 오피스텔 분양도면을 받아 전용면적 표시가 맞는지 줄자로 직접 재보았다. 건축사는 전용면적을 벽체 바깥 중심선이 아니라 안쪽 안목치수로 계산한 것이라고 설명했다.

  오피스텔의 전용면적은 건축물 외벽의 안목치수를 기준으로 산정하는데 이를 외벽 중심선 기준이라 했으므로, 정답은 5번이다.

• 4

  토지의 특성과 내용에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 몇 개인가? ○ 토지의 개별성은 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이다. ○ 토지의 용도가 다양하므로 부동산활동에서 최유효이용에 대한 분석이 필요하다. ○ 토지의 영속성으로 인해 감정평가에 있어 장래의 동향에 대한 분석이 필요하다. ○ 토지는 공간적으로 연결되어 있으므로 부동산활동을 위해 인위적으로 구획 하여 등록하는 것이 필요하다. ○ 하나의 토지에 소유자와 용익물권자가 각각 있는 경우 각 권리별로 감정평가 해야 할 필요가 있다.

  1. 1. 1개
  2. 2. 2개
  3. 3. 3개
  4. 4. 4개
  5. 5. 5개

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 개별성이 시장을 불완전경쟁시장으로 만든다는 것, 용도 다양성으로 최유효이용 분석이 필요하다는 것, 영속성으로 장래 동향 분석이 필요하다는 것, 인접성으로 인위적 구획·등록이 필요하다는 것, 권리별 감정평가가 필요하다는 것까지 제시된 다섯 설명이 모두 옳으므로 5개이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 토지가 지닌 자연적 성질을 감정평가와 이어 살펴보니, 개별성은 시장을 불완전경쟁으로 몰고 용도의 다양성은 최유효이용 분석을, 영속성은 장래 동향 분석을, 인접성은 인위적 구획·등록을, 권리의 객체성은 권리별 감정평가를 각각 불러와, 다섯 설명이 하나같이 맞아떨어졌다.

  제시된 다섯 지문이 토지특성과 그 함의를 모두 옳게 연결하고 있어 옳은 것은 5개이다.

• 5

  공인중개사법령상 중개대상물에 해당하는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. ｢입목에 관한 법률｣에 따른 입목 ㄴ. ｢공장 및 광업재단 저당법｣에 따른 광업재단 ㄷ. 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치 ㄹ. 지붕과 기둥 그리고 주벽이 갖추어진 신축 중인 미등기상태의 건물

  1. 1. ㄱ, ㄴ
  2. 2. ㄷ, ㄹ
  3. 3. ㄱ, ㄴ, ㄹ
  4. 4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 입목법에 따라 등기된 입목은 토지와 분리해 거래할 수 있는 독립한 부동산으로 다루어지므로, 공인중개사법령상 중개대상물에 해당한다. 옳다.
  2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단은 독립하여 거래·경매의 목적이 될 수 있는 재단이므로 공인중개사법령상 중개대상물에 해당한다고 본다. 옳다.
  3. 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치(권리금)는 판례상 중개대상물에 해당하지 않으므로, 이를 포함하여 판단한 이 지문 조합은 옳지 않다. 옳지 않다.
  4. 지붕·기둥·주벽을 갖추어 건물로서의 외관을 갖춘 미등기 건물은 판례상 독립한 부동산으로 중개대상물에 해당하므로, 이를 대상물로 보는 판단이 옳다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 따로 등기해 둔 나무숲도 사무소를 통해 사고팔 수 있는지 물어보았다. 근거가 되는 법을 확인했다. 입목법에 따라 등기된 입목은 공인중개사법상 중개대상물에 해당한다. ㄱ은 중개대상물이다.
  2. 甲은 광산에 딸린 재산을 한 덩어리로 묶어 둔 것도 사무소를 통해 사고팔 수 있는지 물었다. 등기 서류를 함께 살펴보았다. 그 덩어리는 따로 떼어 사고팔거나 경매에 부칠 수 있는 것이라 다룰 수 있었다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 목 좋은 자리라 장사가 잘된다는 값을 따로 얹어 받는 것을 보았다. 그것도 사무소가 다룰 수 있는지 물었다. 점포 위치에 따른 영업상 이점 같은 무형의 재산적 가치(권리금)는 판례상 중개대상물이 아니다. ㄷ은 중개대상물이 아니다.
  4. 甲은 지붕과 기둥과 벽은 갖췄지만 아직 등기가 없는 건물을 보았다. 이것도 사고팔 수 있는지 물어보았다. 지붕·기둥·주벽을 갖춰 건물 외관을 갖춘 미등기 건물은 판례상 중개대상물에 해당한다. ㄹ은 중개대상물이다.

  등기된 입목과 광업재단, 외관 갖춘 미등기 건물은 중개대상물이지만 영업상 권리금은 그렇지 않으므로, 정답은 3번이다.

• 6

  감정평가사 A는 표준지공시지가의 감정평가를 의뢰받고 현장조사를 통해 다음과 같이 토지특성을 확인하였다. 표준지조사평가보고서상 토지특성 기재방법의 연결이 옳은 것은? ㄱ. 도로접면: 폭 15 m 도로에 한면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 폭 4 m 도로에 한면이 접하고 있는 토지 ㄴ. 지형지세(고저): 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 20°인 지대의 토지

  1. 1. ㄱ: 중로각지, ㄴ: 고지
  2. 2. ㄱ: 중로각지, ㄴ: 급경사
  3. 3. ㄱ: 중로각지, ㄴ: 중경사
  4. 4. ㄱ: 소로각지, ㄴ: 급경사
  5. 5. ㄱ: 소로각지, ㄴ: 중경사

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 도로 폭에 따라 광대로(25m 이상)·중로(12~25m)·소로(8~12m)로 나누고, 둘 이상의 면이 도로에 접하면 '각지'를 붙인다. 폭 15m 도로는 중로이고 자동차가 다니는 다른 도로에도 한 면이 접하므로, ㄱ에 들어갈 기재는 중로각지다. 옳지 않다.
  2. 경사도에 따라 평지·완경사·중경사·급경사로 나누는데, 경사도 15°를 넘으면 급경사로 본다. 경사도 20°는 15°를 넘으므로, ㄴ에 들어갈 기재는 급경사다. 옳다(정답).

  🧮 풀이

  1. 사거리 모퉁이 땅이 폭 16m 도로와 폭 5m 도로 두 곳에 접하면, 넓은 쪽이 중로라 '중로각지'로 적는다.
  2. 비탈을 21°로 깎아 앉힌 산비탈 택지는 15°를 훌쩍 넘으므로 '급경사'로 적는다.

  경사도가 15도를 넘으면 급경사로 적는데 이 땅은 20도라 그 문턱을 넘으므로 ㄴ 자리에는 급경사가 들어가야 하고, 정답은 2번이다.

• 7

  부동산등기제도에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 임차권과 권리질권은 등기할 수 없다.
  2. 2. ｢부동산등기법｣상 예고등기제는 현재 시행되고 있다.
  3. 3. 부동산의 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구, 병구를 둔다.
  4. 4. 등기권리의 순위는 등기기록 중 다른 구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따른다.
  5. 5. 구분건물(區分建物)의 등기기록은 표제부가 2개로서 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부가 있다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 임차권과 권리질권은 모두 부동산등기법상 등기할 수 있는 권리이므로, 등기할 수 없다고 한 설명은 등기 가능 여부를 반대로 서술한 것이어서 옳지 않다. 옳지 않다.
  2. 예고등기제도는 부동산등기법 개정으로 이미 폐지되어 현재 시행되지 않으므로, 현재 시행되고 있다고 한 설명은 폐지된 제도를 존속하는 것으로 잘못 서술한 것이어서 옳지 않다. 옳지 않다.
  3. 부동산 등기기록에는 표제부·갑구·을구를 두며 "병구"는 없으므로, 병구를 둔다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 다른 구(區)에서 한 등기 상호간의 순위는 접수번호에 따르므로, 순위번호에 따른다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  5. 구분건물(아파트 한 호실처럼 한 동을 여러 소유로 나눈 건물)의 등기기록은 표제부가 2개다. 1동 건물 전체를 나타내는 표제부와 그 안 각 전유부분(호실)을 나타내는 표제부가 따로 있다. 옳다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 사례를 검토하며 임차권과 권리질권은 등기할 수 있다. 등기할 수 없다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 옛 책에서 본 등기 이름 하나가 지금도 쓰이는지 등기소에 물어보았다. 없어졌는지 확인했다. 예고등기제는 지금은 폐지됐다. 시행 중이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 등기부를 떼어 보니 칸이 세 묶음으로 나뉘어 있는 것을 보았다. 넷째 묶음이 있는지 살펴보았다. 등기기록에는 표제부·갑구·을구를 두고 병구는 없다. 병구를 둔다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 서로 다른 칸에 적힌 두 권리 가운데 어느 것이 먼저인지 어떻게 가리는지 물었다. 서류 위쪽 번호를 짚었다. 다른 구(區)에서 한 등기끼리는 접수번호로 순위를 가린다. 순위번호에 따른다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 아파트 같은 구분건물은 건물 전체의 표제부와 각 호실(전유부분)의 표제부, 두 개의 표제부를 둔다.

  구분건물의 등기기록은 건물 전체를 나타내는 표제부와 전유부분을 나타내는 표제부, 이렇게 두 개를 두므로, 정답은 5번이다.

• 8

  부동산 권리분석시 등기사항전부증명서를 통해 확인할 수 없는 것은 모두 몇 개인가? ○ 점유권 ○ 지역권 ○ 구분지상권 ○ 유치권 ○ 전세권 ○ 분묘기지권 ○ 근저당권 ○ 환매권 ○ 관습법상 법정지상권

  1. 1. 2개
  2. 2. 3개
  3. 3. 4개
  4. 4. 5개
  5. 5. 6개

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 점유권·유치권·분묘기지권·관습법상 법정지상권은 등기 없이 성립하여 등기사항전부증명서로 확인할 수 없으므로 4개이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 등기사항전부증명서만 떼어서는 확인할 수 없는 권리를 골라 보니, 점유권과 유치권, 분묘기지권, 관습법상 법정지상권은 모두 점유나 법정 요건만으로 등기 없이 성립해 등기부에 드러나지 않아, 등기부만으로는 확인할 수 없는 권리를 네 가지로 헤아렸다.

  등기 없이 성립하는 점유권·유치권·분묘기지권·관습법상 법정지상권은 등기사항전부증명서로 확인할 수 없어 4개다.

• 9

  감정평가사 A는 실지조사와 공부(公簿)조사를 통해 다음과 같은 사항을 확인하였다. 이 건축물의 건폐율( ㄱ )과 용적률( ㄴ )은? (단, 주어진 자료에 한함) ○ 토지대장상 토지면적: 600 m2 ○ 대지 중 도시ㆍ군계획시설(학교)저촉 면적: 100 m2 ○ 대지 중 ｢건축법｣ 제46조제2항에 따라 지정한 건축선으로 인해 건축할 수 없는 부분의 면적: 100 m2 ○ 건축물의 용도: 지하1층(주차장), 지상1층∼지상2층(각 제1종 근린생활시설) ○ 건축물대장상 건축면적: 200 m2 ○ 건축물대장상 각 층 바닥면적: 지하1층(200 m2), 지상1층∼지상2층(각 200 m2)

  1. 1. ㄱ: 40.00%, ㄴ: 80.00%
  2. 2. ㄱ: 40.00%, ㄴ: 100.00%
  3. 3. ㄱ: 50.00%, ㄴ: 80.00%
  4. 4. ㄱ: 50.00%, ㄴ: 100.00%
  5. 5. ㄱ: 50.00%, ㄴ: 150.00%

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 대지면적 산정 시 도시·군계획시설(학교) 저촉면적 100㎡는 제외하나, 건축법 제46조제2항에 따른 지정건축선으로 건축할 수 없는 부분 100㎡는 대지면적에 포함된다(대지면적 제외는 §46①의 건축선과 도로 사이 면적에 한정). 따라서 대지면적=600−100=500㎡, 건폐율=건축면적 200/500=40.00%, 용적률=지상 연면적(지상1·2층 400)/500=80.00%이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 대지면적 확정
  2. 건폐율과 용적률은 모두 대지면적을 분모로 쓰므로 먼저 대지면적을 정확히 가려낸다.
  3. 도시·군계획시설(학교) 저촉면적 100㎡는 대지면적에서 제외한다.
  4. 다만 건축법 §46②에 따른 지정건축선으로 건축할 수 없는 100㎡는 제외 대상이 아니라 여전히 포함된다.
  5. 토지면적에서 저촉분만 빼면 600 − 100 → 500㎡가 대지면적이다.
  6. ↓
  7. ② 건폐율 계산
  8. 감정평가사 A는 이 건축물의 건폐율을 구하면서, 건폐율이 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻한다는 점을 바탕으로 계산을 진행한다.
  9. 건축물대장상 건축면적은 200㎡이고 앞에서 구한 대지면적은 500㎡다.
  10. 건축면적 200㎡를 대지면적 500㎡로 나누면 200 ÷ 500 → 0.40, 즉 40.00%.
  11. ↓
  12. ③ 용적률 계산
  13. 지상층 연면적을 대지면적으로 나눈 비율이 용적률이며 지하1층 주차장은 연면적에서 제외한다.
  14. 건축물대장상 지상 1층과 2층 바닥면적이 각 200㎡이므로 지상층 연면적은 400㎡다.
  15. 이때 400㎡를 500㎡로 나누면 400 ÷ 500 → 0.80, 즉 80.00%.
  16. ↓
  17. ④ 결과 정리
  18. 대지면적 500㎡가 건폐율과 용적률의 공통 분모로 쓰인 점이 계산의 핵심이다.
  19. 두 비율을 함께 적으면 건폐율 ㄱ은 40.00%, 용적률 ㄴ은 80.00%다.

  대지면적 500㎡를 기준으로 건폐율은 40.00%, 용적률은 80.00%다.

• 10

  부동산개발사업에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. ｢도시 및 주거환경정비법｣상 재건축사업과 ｢주택법｣상 리모델링사업은 주택 단지 중에서 일부의 동을 대상으로 시행할 수 있다. ㄴ. ｢도시 및 주거환경정비법｣상 재개발사업과 ｢도시개발법｣상 도시개발사업은 환지방식이 가능하다. ㄷ. ｢도시 및 주거환경정비법｣상 재개발사업과 재건축사업은 관리처분계획수립을 위한 감정평가를 의뢰할 때 조합총회의 의결을 거쳐 1인 이상의 감정평가법 인등을 선정할 수 있다. ㄹ. ｢도시 및 주거환경정비법｣상 재건축사업과 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣상 소규모재건축사업은 재건축부담금의 부과대상 행위이다. ㅁ. ｢도시 및 주거환경정비법｣상 재개발사업과 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣상 자율주택정비사업은 공용수용이 가능하다.

  1. 1. ㄱ, ㅁ
  2. 2. ㄴ, ㄹ
  3. 3. ㄱ, ㄷ, ㅁ
  4. 4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 재건축사업은 원칙적으로 주택단지 전체를 대상으로 하며, 일부 동만을 대상으로 시행하는 것은 리모델링사업에 해당한다(둘 다 일부 동 대상이 아님). 옳지 않다.
  2. 「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업과 「도시개발법」상 도시개발사업은 모두 환지방식으로 시행할 수 있어 ㄴ이 옳으므로, 이를 포함하는 조합을 정답으로 판단하는 근거가 된다. 옳다.
  3. 관리처분계획 수립을 위한 감정평가는 시장·군수등이 추천하거나 복수의 감정평가법인등에 의뢰하는 것이 원칙이다(조합총회 의결로 1인 선정이 아님). 옳지 않다.
  4. 재건축사업과 소규모재건축사업은 재건축초과이익 환수에 관한 규정에 따른 재건축부담금의 부과대상이어서 해당 지문이 옳으므로, 이를 포함하는 조합을 정답으로 판단하는 근거가 된다. 옳다.
  5. 재개발사업은 공용수용이 가능하지만 자율주택정비사업은 공용수용이 인정되지 않아 해당 지문(ㅁ)이 틀리므로, 이를 포함한 이 조합은 옳은 것만의 묶음이 아니다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 한 단지에서 동 하나만 손보는 일과 단지를 통째로 다시 짓는 일을 갈라 물었다. 둘의 이름이 다른지 확인했다. 헐고 새로 올리는 쪽은 단지를 통째로 잡는 것이 원칙이었고, 동 하나만 손보는 것은 이름부터 달랐다. ㄱ은 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 땅을 내놓고 정리된 뒤 그 자리를 되받는 방식이 어느 사업에서 쓰이는지 알아보았다. 두 법을 나란히 펴 놓고 보았다. 도시정비법상 재개발사업과 도시개발법상 도시개발사업은 모두 환지방식으로 할 수 있다. ㄴ은 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 조합 사무실에서 값을 매길 평가사를 누가 고르는지 회의록을 넘겨 보았다. 총회에서 한 곳만 뽑았다고 적혀 있었다. 원래는 시장·군수가 추천하거나 여러 곳에 함께 맡기는 것이 길이었다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 다시 지어 값이 크게 오르면 그 몫을 나라가 걷어 가는지 조합 사무실에서 물었다. 작은 규모도 마찬가지인지 확인했다. 甲 조합의 재건축사업과 소규모재건축사업은 재건축초과이익 환수(재건축부담금)의 부과대상이 된다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 반대하는 집주인의 땅을 억지로 사들일 수 있는 사업이 어느 쪽인지 따져 보았다. 두 사업을 갈라 적어 두었다. 재개발사업은 공용수용이 되지만 자율주택정비사업은 공용수용이 인정되지 않는다. 둘을 같이 본 ㅁ은 이 기준과 다르다.

  재개발사업과 도시개발사업은 환지방식이 가능하고 재건축사업과 소규모재건축사업은 재건축부담금 부과대상이므로, 정답은 2번이다.

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• 11

  A지역 아파트시장의 시장수요함수는 2Q_D=4,600-3P이고, 시장공급함수는 Q_S=200+2P일 때, 균형에서 수요의 가격탄력성과 공급의 가격탄력성의 합은? (단, Q_D는 수요량, Q_S는 공급량, P는 가격이고, 가격탄력성은 절댓값이고 점탄력성이며, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 9/14
  2. 2. 6/7
  3. 3. 3/2
  4. 4. 49/18
  5. 5. 49/6

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 균형: 2Q=4,600−3P와 Q=200+2P → 2(200+2P)=4,600−3P → 7P=4,200 → P=600, Q=1,400. 수요 점탄력성=(3/2)×(600/1,400)=9/14, 공급 점탄력성=2×(600/1,400)=12/14. 합=21/14=3/2이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 함수 기울기 정리
  2. 가격탄력성은 균형점에서 수요·공급함수의 기울기(수량이 가격에 반응하는 정도)를 이용해 구하므로, 먼저 두 함수를 같은 형태로 정리한다. 함수가 Q 기준인지 P 기준인지에 따라 기울기 해석이 달라져, 이를 통일해 두어야 이후 탄력성 공식에 정확히 대입할 수 있기 때문이다.
  3. 점탄력성을 구하려면 각 함수의 기울기 dQ/dP와 균형점이 모두 필요하므로, 두 함수를 먼저 Q에 대해 정리해 기울기를 뽑는다.
  4. 수요함수 2Q = 4,600 − 3P는 양변을 2로 나누어야 하며, Q = 2,300 − 1.5P가 되므로 기울기 |dQ/dP| = 1.5이다.
  5. 공급함수 Q = 200 + 2P는 이미 Q에 대해 정리되어 있어 계수 그대로 dQ/dP = 2가 된다.
  6. ↓
  7. ② 균형점 도출
  8. 수요량과 공급량이 일치하는 지점이 시장의 균형이므로 두 정리식을 서로 같게 놓는다.
  9. 연립하면 2,300 − 1.5P = 200 + 2P → 2,300 − 200 = 2P + 1.5P → 3.5P = 2,100이 된다.
  10. 양변을 3.5로 나누면 P = 600이고, 이를 공급식에 대입하면 Q = 200 + 2×600 → Q = 1,400이다.
  11. ↓
  12. ③ 점탄력성 계산
  13. 탄력성은 기울기의 절댓값에 가격을 수량으로 나눈 비를 곱한 |dQ/dP| × (P/Q)로 정의된다.
  14. 수요의 점탄력성은 기울기 1.5에 600/1,400을 곱한 1.5 × (600/1,400) → 9/14가 된다.
  15. 공급의 점탄력성은 기울기 2에 같은 비를 곱한 2 × (600/1,400) → 12/14가 된다.
  16. ↓
  17. ④ 탄력성 합 도출
  18. 두 탄력성은 분모가 14로 같으므로 분자끼리 그대로 더한다. 9/14 + 12/14 → 21/14이다.
  19. 분자와 분모를 7로 약분하면 21/14 → 3/2가 되어 수요·공급 탄력성의 합이 나온다.

  균형 P=600, Q=1,400에서 수요탄력성 9/14와 공급탄력성 12/14를 더하면 3/2다.

• 12

  디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 임대료, 자산가격, 신규건설비용, 공간재고 등 4개 내생변수의 장기균형이 결정된다.
  2. 2. 지역경제변수인 소득, 인구 또는 고용이 증가하면 부동산공간시장에서 임대료는 단기적 으로 하락한다.
  3. 3. 부동산자산시장에서 자산가격은 자본투자에 대한 요구수익률을 의미하는 내생변수이다.
  4. 4. 건물의 신규건설량과 최초 공간재고가 일치할 때 장기균형에 도달한다.
  5. 5. 건축원자재 가격이 하락하면 새로운 장기균형에서 균형공간재고는 증가한다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 4사분면 모형의 4개 내생변수는 임대료·자산가격·신규건설량·공간재고이므로, 신규건설비용을 내생변수로 든 설명은 부정확하다. 옳지 않다.
  2. 소득·인구·고용 증가는 수요를 늘려 임대료를 단기적으로 상승시키므로, 하락한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. 자산가격은 임대료를 요구수익률로 자본환원해 결정되는 변수이지, 요구수익률 자체를 의미하는 것은 아니므로 틀리다. 옳지 않다.
  4. 신규건설량과 공간재고의 감소분이 일치할 때(공간재고가 일정할 때) 장기균형에 도달하므로, 신규건설량과 최초 공간재고가 일치할 때라는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  5. 건축원자재 가격이 하락하면 신규건설비용이 낮아져 신규건설량이 늘고, 새로운 장기균형에서 균형공간재고가 증가한다. 옳다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 이 모형 안에서 스스로 정해지는 값이 몇이고 밖에서 주어지는 값이 무엇인지 갈랐다. 넷을 종이에 적어 보았다. 세와 자산값과 새로 짓는 양과 쌓인 공간, 이렇게 넷이 안에서 정해졌고 짓는 데 드는 값은 밖에서 왔다. 이 기준과 다르다.
  2. 소득·인구·고용이 늘면 수요가 늘어 임대료가 단기적으로 오른다. 내린다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 건물값이 어떻게 나오는지 화살표를 따라가며 순서대로 짚어 보았다. 무엇을 무엇으로 나누는지 확인했다. 자산가격은 임대료를 요구수익률로 자본환원해 정해지는 변수이지 요구수익률 자체가 아니라 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 새로 짓는 양과 헐리거나 낡아 빠지는 양이 맞아떨어지는 자리를 찾아보았다. 재고가 그대로인 때를 짚었다. 신규건설량과 공간재고 감소분이 같아(공간재고가 일정할 때) 장기균형에 이른다. 신규건설량과 최초 공간재고가 같을 때라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 자재값이 내리면 몇 해 뒤 이 도시의 건물 총량이 어찌 되는지 그려 보았다. 화살표를 따라가 보았다. 건축자재가 싸지면 새 건물이 더 많이 지어져 장기적으로 시장의 공간 재고가 늘어난다.

  건축원자재 값이 내리면 신규건설량이 늘어 새 장기균형에서 균형공간재고가 늘어나므로, 정답은 5번이다.

• 13

  효율적 시장이론(efficient market theory)에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 효율적 할당(efficient allocation)이란 위험과 무관하게 모든 투자대안의 수익률이 동일 하도록 자원이 할당되는 것을 말한다.
  2. 2. 강성 효율적 시장은 완전경쟁시장의 가정에 부합되는 시장이며, 어느 시장참여자도 초과이윤을 획득할 수 없다.
  3. 3. 약성 효율적 시장은 공표된 모든 정보를 지체없이 시장가치에 반영하는 시장이므로 기술적 분석을 통해 초과이윤을 획득할 수 없다.
  4. 4. 약성ㆍ준강성ㆍ강성 효율적 시장 모두 정보비용이 존재하지 않는다.
  5. 5. 불완전경쟁시장은 할당 효율적 시장이 될 수 없다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 효율적 할당은 위험을 고려한 수익이 모든 투자대안에서 같아지도록 자원이 할당되는 것이므로, 위험과 무관하게 수익률이 동일하다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  2. 강성 효율적 시장은 공표·미공표 정보가 모두 가격에 반영되어 완전경쟁시장의 가정에 부합하며, 어느 시장참여자도 초과이윤을 얻을 수 없다. 옳다(정답).
  3. 공표된 모든 정보를 지체없이 반영하는 것은 준강성 효율적 시장이므로, 약성 효율적 시장이 그렇다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 약성·준강성·강성 효율적 시장에도 정보비용이 존재할 수 있으므로, 정보비용이 존재하지 않는다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  5. 불완전경쟁시장도 초과이윤이 정보비용과 일치하면 할당 효율적 시장이 될 수 있으므로, 될 수 없다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 자원이 잘 나뉜다는 말이 모든 곳의 벌이가 똑같아진다는 뜻인지 되물었다. 위험이 다른 두 곳을 견주어 보았다. 위험까지 넣어 따진 몫이 같아지는 것이지 벌이가 나란해지는 것이 아니었다. 이 기준과 다르다.
  2. 강성 효율적 시장에서는 내부정보까지 가격에 반영되어, 어떤 정보로도 초과이윤을 얻을 수 없다.
  3. 甲은 신문에 이미 난 소식이 값에 곧바로 담기는 시장이 어느 갈래인지 물었다. 지난 값만 담기는 갈래와 갈랐다. 공표된 모든 정보를 곧바로 반영하는 것은 준강성 효율적 시장이다. 약성 효율적 시장이 그렇다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 어느 시장에서든 소식을 알아내는 데 돈이 한 푼도 안 드는지 곰곰 따져 보았다. 발품과 수수료를 적어 보았다. 값이 잘 도는 시장에서도 알아내는 데는 품과 돈이 들었고, 공짜인 시장은 어디에도 없었다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 문이 활짝 열리지 않은 시장에서도 자원이 잘 나뉠 수 있는지 따져 보았다. 알아내는 데 든 돈과 견주어 보았다. 불완전경쟁시장도 초과이윤이 정보비용과 같아지면 할당 효율적일 수 있다. 될 수 없다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  강성 효율적 시장은 공표되지 않은 정보까지 가격에 반영돼 어느 참여자도 초과이윤을 얻을 수 없으므로, 정답은 2번이다.

• 14

  도시와 도시화에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 일반적으로 도시화의 4단계는 도시화(urbanization), 교외화(suburbanization), 탈도시 화(disurbanization), 재도시화(reurbanization)로 설명된다.
  2. 2. 도시화를 측정하는 지표로는 인구지표, 토지이용지표, 농촌요소의 쇠퇴와 도시요소의 증대를 나타내는 경제활동지표 등을 활용한다.
  3. 3. 도시스프롤(urban sprawl) 현상은 도시의 팽창에 따라 도시가 무질서하게 교외로 확대 되어 가는 현상을 말한다.
  4. 4. 가도시화(pseudo-urbanization)는 도시의 인구가 도시 밖으로 벗어나 감소하는 현상을 말한다.
  5. 5. 도시재생(urban regeneration)은 낙후된 기존 도시지역에 새로운 기능을 도입하거나 창출함으로써 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적 환경을 향상시키는 활동을 말한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 도시화의 4단계는 일반적으로 도시화→교외화→탈(역)도시화→재도시화의 순서로 설명되므로 지문의 단계 구분이 이에 부합하여, 옳지 않은 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  2. 도시화는 사람이 모이는 것만으로도, 땅 쓰임이 바뀌는 것만으로도 다 잡히지 않는다. 그래서 인구와 토지이용에 더해 농촌의 일거리가 줄고 도시의 일거리가 느는 모습까지 함께 보므로 옳다.
  3. 도시스프롤(난개발) 현상은 도시가 팽창하면서 계획 없이 외곽으로 무질서하게 번져, 도로·상하수도 같은 기반시설이 못 따라가고 토지가 비효율적으로 쓰이는 현상이다. 옳다.
  4. 가도시화(pseudo-urbanization)는 산업화 없이 인구만 도시로 몰려 과밀해지는 현상이므로, 도시 인구가 도시 밖으로 벗어나 감소하는 현상이라는 설명은 틀리다(그것은 역도시화). 옳지 않다(정답).
  5. 도시재생은 낙후된 기존 도시지역에 새로운 기능을 도입·창출하여 경제·사회·물리적 환경을 향상시키는 활동이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 사람들이 도심으로 몰렸다가 바깥으로 나갔다가 다시 돌아오는 흐름을 표로 그렸다. 네 걸음의 차례를 적어 보았다. 도시화 4단계는 도시화에서 교외화, 탈(역)도시화, 재도시화로 이어진다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 한 고장이 얼마나 도시다워졌는지 무엇으로 재는지 통계집을 뒤져 보았다. 지표 이름 셋을 적어 두었다. 도시화는 인구지표·토지이용지표·경제활동지표 등으로 잰다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 계획 없이 논밭 사이로 집이 흩뿌려지듯 들어선 자리를 지나며 놀랐다. 길도 물도 따라오지 못한 것을 보았다. 도시스프롤은 도시가 계획 없이 외곽으로 무질서하게 번져 기반시설이 못 따라가는 현상이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 동남아 신흥도시의 인구 통계를 살피며 일자리가 늘지 않았는데도 인구만 몰려드는 현상을 발견했다. 산업 기반 없이 사람만 도시로 집중돼 과밀해지는 이런 흐름을 가도시화라 불렀다.
  5. 甲은 비어 가던 옛 동네에 공방과 가게가 들어서며 되살아나는 것을 지켜보았다. 그 일을 무어라 부르는지 물었다. 도시재생은 낙후된 기존 도시지역에 새 기능을 넣어 경제·사회·물리적 환경을 끌어올리는 활동이다. 이 기준에 해당한다.

  가도시화는 산업화 없이 인구만 도시로 몰려 과밀해지는 현상인데 이를 도시 인구가 밖으로 빠져나가는 것이라 했으므로, 정답은 4번이다.

• 15

  부동산시장의 특성으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 지리적 위치의 고정성으로 인해 부동산시장은 지역에 따라 여러 개의 부분시장으로 세분된다.
  2. 2. 시장상황의 변화에 따른 수급조절이 어렵기 때문에 부동산시장에서는 단기적으로 가격 의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.
  3. 3. 부동산에는 법적 제한이 많기 때문에 부동산시장이 왜곡되고 시장의 조절기능이 저하 된다.
  4. 4. 부동산은 대체가능성이 낮은 재화이기에 부동산시장에서는 공매(short selling)가 빈번 하게 발생한다.
  5. 5. 부동산이 고가의 상품이기 때문에 부동산시장은 자금의 유용성에 큰 영향을 받는다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 부동산은 위치를 옮길 수 없어(지리적 위치의 고정성), 한 지역 부동산을 다른 지역 것으로 대체할 수 없다. 그래서 부동산시장은 지역마다 수급이 따로 도는 여러 부분시장으로 쪼개진다. 옳다.
  2. 부동산은 짓는 데 오래 걸려 공급을 단기에 늘리기 어렵다(수급조절 곤란). 그래서 수요가 갑자기 변하면 단기적으로 가격이 실제 가치에서 벗어나는 왜곡이 생기기 쉽다. 옳다.
  3. 부동산에는 각종 공법상 규제 등 법적 제한이 많아 가격기구가 제약을 받아 시장이 왜곡되고 조절기능이 저하되므로 이 설명은 타당하여, 옳지 않은 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  4. 부동산은 개별성·고가성·거래의 장기성 등으로 공매도(short selling)가 사실상 불가능하므로, 공매가 빈번하게 발생한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 부동산은 고가의 상품이어서 거래에 큰 자금이 필요하므로 부동산시장은 자금의 유용성, 즉 금융 여건에 큰 영향을 받아 이 설명이 타당하므로, 옳지 않은 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 같은 값이면 옆 도시 아파트로 갈아타면 되지 않느냐고 물었다가 안 된다는 말을 들었다. 왜 그런지 따져 보았다. 땅은 옮길 수 없어 이 동네 것을 저 동네 것으로 바꿔 놓을 수 없었고, 시장이 동네마다 따로 돌았다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 사겠다는 사람이 갑자기 몰린 달에 집이 곧바로 더 지어지는지 지켜보았다. 착공에서 준공까지 햇수를 세어 보았다. 몇 해가 걸리다 보니 그동안 호가만 껑충 뛰어 제값에서 한참 벗어나 있었다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 전주 단독주택의 별도 자료를 조사했다. 이번 검토에서는 '부동산시장의 특성'의 적용 조건과 예외를 확인했다.
  4. 甲은 주식처럼 집을 빌려서 미리 팔았다가 되살 수 있는지 물었다가 웃음을 샀다. 왜 어려운지 따져 보았다. 부동산은 빌려서 미리 팔았다 되사는 공매도가 거의 불가능하므로, 공매가 빈번하다고 하면 해당 기준과 맞지 않는다.
  5. 부동산은 값이 비싸 부동산시장이 자금의 유용성(금융)에 크게 좌우된다. 이 기준에 해당한다.

  부동산은 개별성·고가성·거래의 장기성 때문에 공매도가 사실상 불가능한데 이를 공매가 빈번하다고 했으므로, 정답은 4번이다.

• 16

  주거기본법상 주거정책의 기본원칙에 해당하지 않는 것은?

  1. 1. 소득수준ㆍ생애주기 등에 따른 주택 공급 및 주거비 지원을 통하여 국민의 주거비가 부담 가능한 수준으로 유지되도록 할 것
  2. 2. 양질의 주택 건설을 촉진하고, 국민주택 공급을 확대할 것
  3. 3. 주택이 체계적이고 효율적으로 공급될 수 있도록 할 것
  4. 4. 주택이 쾌적하고 안전하게 관리될 수 있도록 할 것
  5. 5. 장애인ㆍ고령자 등 주거약자가 안전하고 편리한 주거생활을 영위할 수 있도록 지원할 것

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 소득수준·생애주기에 따른 주택 공급 및 주거비 지원으로 주거비를 부담 가능한 수준으로 유지하는 것은 주거정책 기본원칙이다. 옳다.
  2. 양질의 주택 건설 촉진·국민주택 공급 확대는 주택법 등 공급 관련 법의 목표일 뿐, 주거기본법이 정한 주거정책 기본원칙 조항에는 들어 있지 않다. 따라서 기본원칙에 해당하지 않아 옳지 않다(정답).
  3. 필요한 곳에 계획적으로 주택을 지어 낭비 없이 공급하자는 취지로, 법이 정한 주거정책 기본원칙 조항에 실제로 포함되어 있어 원칙에 해당한다. 옳다.
  4. 지어진 주택을 쾌적하고 안전한 상태로 유지·관리하도록 하는 내용으로, 공급뿐 아니라 사후 관리까지 아우르는 기본원칙 조항에 담겨 있다. 옳다.
  5. 장애인이나 고령자처럼 스스로 주거를 확보하기 어려운 계층을 배려해 안전하고 편리하게 살도록 돕자는 내용으로, 주거약자 지원은 기본원칙에 명시되어 있다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 벌이와 나이에 맞춰 집을 대주고 살림에 보태 주는 것이 원칙에 드는지 법을 폈다. 조문을 하나씩 짚어 읽었다. 소득수준·생애주기에 맞춰 주택을 공급하고 주거비를 지원해 부담 가능한 수준으로 유지하는 것은 주거정책의 기본원칙이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 국민주택을 더 짓겠다는 말이 원칙인지 수단인지 헷갈려 조문을 다시 확인했다. 열거된 줄을 세어 보았다. 국민주택 공급 확대는 정책 수단·목표일 뿐, 주거기본법이 열거한 주거정책 기본원칙에는 들어가 있지 않다.
  3. 甲은 집이 뒤죽박죽이 아니라 짜임새 있게 지어져야 한다는 줄이 있는지 찾아보았다. 목록에서 그 줄을 짚었다. 주택이 체계적·효율적으로 공급되게 하는 것도 기본원칙이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 다 지은 뒤에도 살기 좋고 안전하게 챙기는 일이 원칙에 드는지 궁금했다. 조문을 훑어 내려갔다. 주택이 쾌적·안전하게 관리되게 하는 것도 기본원칙이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 몸이 불편한 이웃과 어르신이 편히 살 수 있게 돕는 줄이 있는지 살펴보았다. 그 항목을 찾아 표시했다. 장애인·고령자 같은 주거약자가 안전·편리하게 살도록 지원하는 것도 기본원칙이다. 이 기준에 해당한다.

  양질의 주택 건설 촉진과 국민주택 공급 확대는 주거기본법이 정한 주거정책 기본원칙 조항에 들어 있지 않으므로, 정답은 2번이다.

• 17

  우리나라의 부동산제도와 그 근거법률의 연결이 옳은 것은?

  1. 1. 투기과열지구 - ｢주택법｣
  2. 2. 분양가상한제 - ｢건축물의 분양에 관한 법률｣
  3. 3. 토지거래허가제 - ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣
  4. 4. 조정대상지역 - ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣
  5. 5. 토지비축제 - ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 투기과열지구는 「주택법」에 근거하므로 연결이 옳다. 나머지 보기는 모두 제도와 근거법률이 잘못 짝지어져 있어 이 연결만 맞다. 옳다(정답).
  2. 분양가상한제는 「주택법」에 근거를 둔 제도인데 지문은 「건축물의 분양에 관한 법률」과 연결하여 근거법률을 잘못 짝지었으므로, 옳은 연결이 아니다. 옳지 않다.
  3. 토지거래허가제는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거하므로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 연결한 것은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 조정대상지역은 「주택법」에 근거하므로, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」로 연결한 것은 틀리다. 옳지 않다.
  5. 토지비축제는 「공공토지의 비축에 관한 법률」에 근거하므로, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」로 연결한 것은 틀리다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 어떤 지역을 투기과열지구로 묶으면 분양권을 사고파는 전매가 제한되는데, 이 지정의 근거 법이 주택법이다.
  2. 甲은 새 아파트 값의 위를 눌러 두는 제도가 어느 법에서 나왔는지 확인하려 했다. 두 법 이름을 놓고 견주었다. 분양가상한제는 주택법에 근거한다. 건축물의 분양에 관한 법률로 연결한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 땅을 사고팔 때 관청 허락을 받게 하는 제도의 뿌리가 어느 법인지 찾아보았다. 조문 앞머리를 짚어 읽었다. 토지거래허가제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거한다. 국토계획법으로 연결한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 값이 들썩이는 곳을 따로 묶어 두는 제도가 어느 법에 적혀 있는지 알아보았다. 근거를 확인해 두었다. 조정대상지역은 주택법에 근거한다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률로 연결한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 나라가 땅을 미리 사 두는 제도가 어느 법에서 나왔는지 두 법 이름을 놓고 헷갈렸다. 조문 앞머리를 각각 펴 보았다. 보상을 다루는 법이 아니라 비축을 따로 다루는 법에 그 근거가 적혀 있었다. 이 기준과 다르다.

  투기과열지구는 주택법에 근거를 두는 제도라 이 연결만 맞으므로, 정답은 1번이다.

• 18

  조세의 사용목적 여부 및 과세권자에 따른 분류기준을 함께 적용할 때, 동일한 유형의 조세로 묶인 것은?

  1. 1. 상속세, 농어촌특별세
  2. 2. 취득세, 교육세
  3. 3. 지역자원시설세, 지방교육세
  4. 4. 재산세, 종합부동산세
  5. 5. 등록면허세, 교통ㆍ에너지ㆍ환경세

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 상속세는 국세 중 보통세이고 농어촌특별세는 국세 중 목적세여서 과세권자는 같으나 사용목적 기준에서 유형이 갈리므로, 두 기준을 함께 적용하면 동일한 유형으로 묶인 것이 아니다. 옳지 않다.
  2. 취득세(지방세 보통세)와 교육세(국세 목적세)는 과세권자·사용목적이 모두 달라 동일 유형이 아니다. 옳지 않다.
  3. 지역자원시설세와 지방교육세는 모두 과세권자가 지방자치단체인 지방세이면서 사용목적이 특정된 목적세여서 두 분류기준에서 유형이 일치하므로, 동일한 유형으로 묶인 것이 옳다. 옳다(정답).
  4. 재산세는 지방세 보통세이고 종합부동산세는 국세 보통세여서 사용목적은 같으나 과세권자 기준에서 유형이 갈리므로, 두 기준을 함께 적용하면 동일한 유형으로 묶인 것이 아니다. 옳지 않다.
  5. 등록면허세(지방세 보통세)와 교통·에너지·환경세(국세 목적세)는 과세권자·사용목적이 달라 동일 유형이 아니다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 물려받은 재산에 붙는 세금과 농어촌을 위해 걷는 세금을 나란히 적어 보았다. 쓰임이 정해졌는지 갈랐다. 상속세는 국세 보통세, 농어촌특별세는 국세 목적세로 사용목적이 달라 같은 유형이 아니다. 같은 유형이라고 본 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 집을 사며 낸 세금과 배움에 쓰려고 걷는 세금이 한 무리가 되는지 따졌다. 걷는 곳과 쓰임을 함께 보았다. 앞엣것은 시청이 걷어 두루 쓰고 뒤엣것은 세무서가 걷어 정해진 데만 썼다. 두 잣대 모두에서 갈렸다. 이 기준과 다르다.
  3. 지역자원시설세는 소방·지역개발 같은 특정 목적에 쓰려고 지자체가 걷는 세금이라, 지방세이면서 목적세다.
  4. 甲은 해마다 오는 재산세 고지서와 여러 채에 붙는 세금 고지서를 나란히 놓았다. 보낸 곳이 같은지 살펴보았다. 재산세는 지방세 보통세, 종합부동산세는 국세 보통세로 과세권자가 달라 같은 유형이 아니다. 같은 유형이라고 본 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 등기를 넘기며 낸 영수증과 주유소에서 받은 영수증을 책상에 나란히 펼쳐 놓았다. 찍힌 기관 이름부터 살펴보았다. 한 장에는 구청 이름이, 다른 한 장에는 쓸 곳이 미리 못 박힌 세목이 적혀 있었다. 이 기준과 다르다.

  지역자원시설세와 지방교육세는 둘 다 지방자치단체가 걷는 목적세로 두 분류기준에서 유형이 일치하므로, 정답은 3번이다.

• 19

  부동산시장과 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 몇 개인가? ○ 용도지역ㆍ지구제와 토지비축제는 정부가 간접적으로 시장에 개입하는 제도이다. ○ 지가공시제는 실거래가 신고제보다 법령상 도입순서가 빠르다. ○ 주거급여제와 토지임대부 분양주택제는 현재 시행되고 있다. ○ 부동산시장에서 나타나는 부정적 외부효과는 시장실패의 요인이지만, 긍정적 외부효과는 시장실패의 요인이 아니다. ○ 재건축부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 개발비용을 공제한 금액에 부과율을 적용하여 산정한다.

  1. 1. 없음
  2. 2. 1개
  3. 3. 2개
  4. 4. 3개
  5. 5. 4개

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 용도지역·지구제는 직접개입(규제)이고 토지비축제도 직접개입에 가까우므로, 둘 다 간접개입이라는 지문은 부정확하다. 옳지 않다.
  2. 지가공시제(1989)는 실거래가 신고제(2006)보다 법령상 도입순서가 빠르므로 옳은 지문이다. 옳다.
  3. 주거급여제와 토지임대부 분양주택제는 현재 시행되고 있으므로 옳은 지문이다. 옳다(정답).
  4. 긍정적 외부효과도 과소생산을 초래해 시장실패의 요인이 되므로, 시장실패 요인이 아니라는 지문은 틀리다. 옳지 않다.
  5. 재건축부담금의 산정식 서술이 부정확하여 틀린 지문이다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 땅의 쓰임을 정해 두는 제도와 나라가 땅을 미리 사 두는 제도를 함께 놓고 보았다. 직접인지 간접인지 갈랐다. 용도지역·지구제는 직접개입(규제)이고 토지비축제도 직접개입에 가깝다. 둘 다 간접개입이라 한 이 보기는 부정확해 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 두 제도가 각각 몇 년에 법에 들어왔는지 연표를 그려 앞뒤를 맞춰 보았다. 어느 쪽이 먼저인지 확인했다. 지가공시제(1989)는 실거래가 신고제(2006)보다 법령상 도입이 빠르다. 이 기준에 해당한다.
  3. 제시된 다섯 지문 중 도입순서(지가공시제>실거래가신고제)와 제도 시행 여부 두 가지만 옳아 2개다.
  4. 甲은 이웃이 가꾼 꽃밭 덕에 제 집값이 오르는데 그 이웃은 한 푼도 못 받는 것을 보았다. 그런 일도 흠이 되는지 물었다. 긍정적 외부효과도 과소생산을 불러 시장실패의 요인이 된다. 시장실패 요인이 아니라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 다시 지어 크게 오른 몫을 어떻게 셈해 걷는지 산정식을 종이에 옮겨 적어 보았다. 항목이 맞는지 짚어 나갔다. 재건축부담금 산정식 서술이 부정확해 이 보기는 이 기준과 다르다.

  지가공시제는 실거래가 신고제보다 도입이 빠르고 주거급여제와 토지임대부 분양주택제도 지금 시행 중이므로, 정답은 3번이다.

• 20

  종합부동산세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 과세방식은 인별합산방식이다. ㄴ. 과세대상은 재산세와 동일하다. ㄷ. 과세기준일은 재산세와 동일하다. ㄹ. 납세의무 확정방법은 부과징수방식이지만, 예외적으로 신고납부방식이 허용된다. ㅁ. 현재 물납과 분납이 모두 허용된다.

  1. 1. ㄱ, ㄴ, ㅁ
  2. 2. ㄱ, ㄷ, ㄹ
  3. 3. ㄴ, ㄷ, ㅁ
  4. 4. ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 종합부동산세는 납세자별로 합산하는 인별 합산방식이다. 세대 단위로 묶지 않고 각 개인이 보유한 몫을 기준으로 세액을 산정한다. 옳다.
  2. 종합부동산세의 과세대상은 주택과 토지 일부에 한정되어 폭넓은 재산을 대상으로 하는 재산세의 과세대상과 동일하지 않으므로, 과세대상이 재산세와 동일하다는 ㄴ은 옳지 않다. 옳지 않다.
  3. 종합부동산세의 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일이다. 두 세목 모두 보유세여서 같은 날 보유 여부로 납세의무를 따지므로 기준일이 일치한다. 옳다.
  4. 종합부동산세는 원칙적으로 정부가 세액을 정하는 부과징수방식이나 예외적으로 납세자의 신고납부방식이 허용되므로 ㄹ이 옳아, 이를 포함하는 조합을 정답으로 판단하는 근거가 된다. 옳다.
  5. 종합부동산세는 분납은 허용되지만 물납은 허용되지 않는다. 따라서 물납·분납이 모두 된다고 본 지문은 실제와 다르다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 부부가 각각 가진 집을 한데 묶어 매기는지 따로 매기는지 물어보았다. 고지서 두 장을 나란히 놓고 보았다. 종합부동산세는 사람별로 보유분을 합산하는 인별 합산방식이다. ㄱ은 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 해마다 오는 세금과 여러 채에 붙는 세금이 같은 것들을 대상으로 삼는지 따졌다. 두 목록을 겹쳐 보았다. 종합부동산세 과세대상은 주택과 토지 일부에 한정돼 재산세 과세대상과 같지 않다. 같다고 한 ㄴ은 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 여러 채에 붙는 세금과 해마다 오는 세금이 언제를 기준으로 매겨지는지 물었다. 고지서 아래 작은 글씨를 읽었다. 둘 다 유월 초하루에 누가 갖고 있었느냐로 정해지고 있었다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 고지서를 받아 내는 것 말고 스스로 신고해 낼 수도 있는지 세무서에 물었다. 고를 수 있는지 확인했다. 종합부동산세는 부과징수방식이 원칙이지만, 甲이 원하면 예외적으로 신고납부방식을 선택할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  5. 종합부동산세는 세액이 클 때 나누어 내는 분납만 허용할 뿐 부동산 자체로 대신 내는 물납은 받아 주지 않으므로, 두 방식이 모두 가능하다고 적은 ㅁ의 서술은 실제 제도와 어긋난다.

  종합부동산세는 인별합산방식이고 과세기준일이 재산세와 같으며 예외적으로 신고납부방식도 허용되므로, 정답은 2번이다.

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• 21

  투자규모와 투자기간이 동일한 상호배타적인 부동산 투자안 A, B가 있다. 투자시점에만 현금유출이 발생하고 보유기간 및 매각시점에는 현금유입만 발생한다. 각 투자안은 보유기간 동안 순영업소득(NOI)이 일정하다. A의 내부수익률(IRR)은 12%, B의 내부수익률은 15%이다. 투자자의 요구수익률이 8%일 때, 순현재가치(NPV)는 A가 B보다 크다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 투자자의 요구수익률이 12%일 때, B의 순현재가치는 '0'이다.
  2. 2. 투자자의 요구수익률이 15%일 때, 순현재가치는 A가 B보다 크다.
  3. 3. 투자자의 요구수익률이 8%보다 클 때, 순현재가치는 A가 B보다 항상 크다.
  4. 4. 투자자의 요구수익률이 12% 초과 15% 미만의 구간에서 순현재가치는 B가 A보다 크다.
  5. 5. 두 투자안의 순현재가치를 같게 하는 투자자의 요구수익률은 12% 초과 15% 미만의 구간에 위치한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 요구수익률이 12%일 때 0이 되는 것은 A의 NPV(순현재가치)이므로(A의 IRR(내부수익률)=12%), B의 NPV가 0이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  2. 요구수익률 15%에서는 B의 NPV가 0이고 A는 음수가 되어 A가 B보다 크다고 단정할 수 없다(교차구간에서 역전). 옳지 않다.
  3. 요구수익률이 교차점을 넘으면 우열이 역전되므로, 8%보다 클 때 항상 A가 B보다 크다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. A와 B의 순현재가치 곡선은 두 내부수익률 사이 구간에서 교차하므로 요구수익률이 12% 초과 15% 미만이면 내부수익률이 더 큰 B의 순현재가치가 A보다 크게 되어, 이 설명이 옳다. 옳다(정답).
  5. 두 NPV를 같게 하는 요구수익률(교차점)이 12% 초과 15% 미만 구간에 위치하는지는 8%에서 A>B라는 조건만으로 단정할 수 없어, 그렇게 위치한다고 한 설명은 옳지 않다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 요구수익률 12%에서 NPV가 0이 되는 건 IRR이 12%인 A다. B(IRR 15%)는 12%에선 아직 NPV가 +라 0이 아니다. 보기는 A·B를 바꿔 말해 틀림.
  2. 甲은 바라는 수익을 열다섯으로 잡고 두 사업의 남는 값을 각각 셈해 보았다. 어느 쪽이 큰지 표시해 두었다. 요구수익률 15%에선 B가 본전(NPV 0), A는 IRR(12%)을 넘겨 NPV가 −다. 따라서 B>A이지 A>B가 아니다. 틀림.
  3. 8%에선 A>B가 맞지만 교차점(약 9%)을 넘으면 B가 앞선다. '8% 넘으면 항상 A>B'는 틀림.
  4. 할인율이 높아질수록 IRR이 큰 B가 유리해져, 12~15% 구간에서는 B의 NPV가 A보다 커진다.
  5. 8%→A>B, 12%→B>A이므로 교차점은 8~12% 사이다. 12~15% 구간이라는 건 틀림.

  요구수익률이 12%를 넘고 15%에 못 미치는 구간에서는 내부수익률이 더 큰 B의 순현재가치가 A보다 크므로, 정답은 4번이다.

• 22

  위험회피형 투자자가 평균분산지배원리를 적용하여 투자안을 검토하고 있다. 이 투자자의 효용함수는 2차 함수 형태이며, 각 자산의 수익률은 정규분포를 따른다. 각 자산의 기대수익률과 표준편차가 다음과 같을 때 옳은 것은? 구분 자산A 자산B 자산C 기대수익률 8 % 12 % ? 표준편차 4 % ? 10 %

  1. 1. B의 표준편차가 2%이면, A가 B를 지배한다.
  2. 2. C의 기대수익률이 12%이면, C가 A를 지배한다.
  3. 3. B의 표준편차가 4%이면, A와 B 사이에는 지배관계가 성립하지 않는다.
  4. 4. B의 표준편차가 10%이고 C의 기대수익률이 16%이면, B와 C 사이에는 지배관계가 성립하지 않는다.
  5. 5. B의 표준편차가 8 %이고 C의 기대수익률이 16 %이면, A, B, C 어느 자산도 다른 자산을 지배하지 않는다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. B의 표준편차가 2%이면 B는 A보다 수익률이 높고(12%>8%) 위험이 낮아(2%<4%) B가 A를 지배하므로, A가 B를 지배한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  2. C의 기대수익률이 12%이면 A(8%)보다 수익률이 높으나 위험도 더 커(10%>4%) 지배관계가 성립하지 않으므로, C가 A를 지배한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. B의 표준편차가 4%이면 B는 A와 위험이 같고 수익률이 높아(12%>8%) B가 A를 지배하므로, 지배관계가 성립하지 않는다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. B의 표준편차가 10%이고 C의 기대수익률이 16%이면 C가 B보다 수익률이 높고 위험이 같아 C가 B를 지배하므로, 지배관계가 성립하지 않는다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  5. B의 표준편차가 8%이고 C의 기대수익률이 16%이면 A·B·C 어느 자산도 다른 자산을 일방적으로 지배하지 못한다(수익·위험이 서로 엇갈림). 옳다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 벌이가 여덟인 쪽과 열둘인 쪽을 놓고 흔들리는 폭까지 나란히 적어 보았다. 두 줄을 위아래로 견주어 보았다. 뒤엣것이 더 벌면서 덜 흔들렸으니 눌린 쪽은 앞엣것이었다. 거꾸로 적은 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 하나가 더 벌리는 대신 더 흔들린다면 어느 쪽이 낫다 할 수 있는지 따져 보았다. 두 값을 나란히 적어 보았다. 벌이도 크고 흔들림도 큰 쪽은 어느 하나가 다른 하나를 누르지 못했다. 눌렀다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 흔들리는 폭이 똑같은 두 투자안을 놓고 벌이만 견주어 보았다. 한쪽이 넉 점 더 많은 것을 확인했다. 흔들림이 같은데 더 버는 쪽이 있으니 우열이 분명히 갈렸다. 우열이 없다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 창원 산업용지의 별도 자료를 조사했다. 이번 검토에서는 '투자 위험·포트폴리오'의 적용 조건과 예외를 확인했다.
  5. 수익이 높으면 위험도 높은 A·B·C는 "더 좋다"고 단정할 자산이 없어 서로 지배하지 못한다.

  그 흔들림과 벌이 값을 넣어 보면 한쪽이 더 벌면서 덜 흔들리는 조합이 나오지 않아 셋 중 누구도 남을 누르지 못하므로, 정답은 5번이다.

• 23

  위험회피형 투자자가 다음 조건의 두 자산 X, Y를 대상으로 포트폴리오를 구성하려고 한다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함) · X와 Y의 기대수익률의 표준편차: σx = 0, wy >= 0, wx + wy = 1

  1. 1. 최소분산포트폴리오에서 X의 투자비중은 0.5보다 크다.
  2. 2. X와 Y의 수익률의 상관계수가 작을수록, 포트폴리오의 기대수익률은 커진다.
  3. 3. X와 Y의 수익률의 상관계수가 '0'이면, 포트폴리오의 분산은 '0'이 된다.
  4. 4. X와 Y의 수익률의 상관계수가 '0'보다 크면, 포트폴리오의 표준편차는 X의 표준편차보다 크거나 같다.
  5. 5. X와 Y의 수익률의 상관계수가 -1이면, 무위험포트폴리오를 만들기 위한 자산의 투자비중은 wx=σx/(σx+σy), wy=σy/(σx+σy)이다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. X의 표준편차가 Y보다 작으므로(σx<σy) 위험을 최소화하는 최소분산포트폴리오에서는 위험이 작은 X의 투자비중이 0.5보다 크다. 옳다(정답).
  2. 포트폴리오의 기대수익률은 구성자산 기대수익률의 가중평균이어서 상관계수와 무관하므로, 상관계수가 작을수록 기대수익률이 커진다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. 상관계수가 0이어도 포트폴리오의 분산이 0이 되지는 않으므로, 분산이 0이 된다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 상관계수가 1보다 작으면(0보다 커도) 분산효과로 포트폴리오 표준편차가 X보다 작아질 수 있으므로, X보다 크거나 같다는 설명은 부정확하다. 옳지 않다.
  5. 상관계수가 −1이면 무위험포트폴리오의 투자비중은 wx=σy/(σx+σy), wy=σx/(σx+σy)이므로 보기의 비중 식이 뒤바뀌어 틀리다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 위험이 작은 X에 더 많이 투자해야 전체 위험이 가장 작아지므로, 최소분산포트폴리오에서 X 비중은 0.5보다 크다.
  2. 甲은 두 자산이 서로 어긋나게 움직이면 벌이도 달라지는지 궁금해 셈해 보았다. 몫대로 눌러 더한 값을 확인했다. 어긋나는 정도를 바꿔 넣어도 더해 나온 벌이는 꿈쩍하지 않았고, 줄어든 것은 흔들림뿐이었다. 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 두 자산이 아무 상관 없이 움직이면 흔들림이 아주 사라지는지 물었다. 남는 것이 있는지 셈해 보았다. 상관계수가 0이어도 포트폴리오 분산이 0이 되지는 않는다. 0이 된다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 두 자산을 섞으면 흔들림이 늘 한쪽보다 커지는지 값을 넣어 셈해 보았다. 상관계수를 조금씩 낮춰 가며 돌려 보았다. 딱 붙어 움직이지만 않으면 섞은 쪽이 한쪽보다 오히려 덜 흔들리기도 했다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 두 자산이 정반대로 움직일 때 흔들림을 아주 없애는 몫이 있는지 구해 보았다. 어느 쪽에 얼마를 넣을지 셈했다. 상관계수가 마이너스 1이면 무위험 포트폴리오의 투자비중은 X에 σy를, Y에 σx를 (σx와 σy의 합으로) 나눈 값이다. 보기의 비중 식이 뒤바뀌어 이 기준과 다르다.

  X의 표준편차가 Y보다 작으므로 위험을 최소화하는 최소분산포트폴리오에서는 X의 비중이 0.5보다 크므로, 정답은 1번이다.

• 24

  부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 수익성지수(PI)가 '1'보다 큰 경우 투자가치가 있다고 판단한다.
  2. 2. 내부수익률(IRR)이 요구수익률보다 큰 경우 투자가치가 있다고 판단한다.
  3. 3. 순현재가치(NPV)법은 자본비용으로 재투자한다고 가정하며 가치가산의 원리가 적용 된다.
  4. 4. 다른 조건이 일정하다면 승수법에서는 승수가 클수록 더 좋은 투자안이다.
  5. 5. 투자규모에 차이가 나는 상호배타적인 투자안을 검토하는 경우 순현재가치(NPV)법과 내부수익률(IRR)법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 수익성지수(PI)는 현금유입의 현재가치를 투자비로 나눈 값이라, 1보다 크면 들인 돈보다 더 거둬들인다는 뜻이므로 투자가치가 있다고 판단한다. 약어는 IRR(내부수익률)·NPV(순현재가치)를 뜻한다. 옳다.
  2. 내부수익률(IRR, 투자안 자체의 수익률)이 요구수익률(최소한 바라는 수익률)보다 크면 기대보다 더 버는 셈이라 투자가치가 있다고 판단한다. 옳다.
  3. 순현재가치(NPV)법은 매기 현금흐름을 자본비용(할인율)으로 재투자한다고 가정하고 각 투자안의 가치를 합산할 수 있는 가치가산의 원리가 적용되므로, 옳지 않은 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  4. 승수는 투자금 회수기간의 성격을 가지므로 클수록 회수에 오래 걸려 불리하므로, 승수가 클수록 더 좋은 투자안이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 투자규모가 서로 다른 상호배타적 투자안에서는 순현재가치(NPV)법과 내부수익률(IRR)법이 서로 다른 투자안을 우선시할 수 있어 의사결정이 달라질 수 있으므로, 옳지 않은 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 들어올 돈의 지금 값 열두 억을 들일 돈 열 억으로 나누어 보았다. 계산기 화면에 일 점 이가 떴다. 하나를 넘었으니 들인 것보다 더 거둬들인다는 뜻이라 해 볼 만한 일이었다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 그 사업 자체가 내는 수익률과 제가 최소한 바라는 수익률을 나란히 적어 보았다. 어느 쪽이 큰지 표시해 두었다. 사업 쪽이 더 컸으니 바라던 것보다 더 버는 셈이라 손을 대 볼 만했다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 지금 값으로 당겨 셈하는 방법이 남는 돈을 어디에 다시 굴린다고 보는지 물었다. 여럿을 더해도 되는지 확인했다. 순현재가치법은 자본비용으로 재투자한다고 보고 가치가산의 원리가 적용된다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 상가 두 곳의 투자안을 비교하며 각각의 승수를 계산해 회수기간을 가늠했다. 승수가 작을수록 투자금을 빨리 회수한다는 뜻이라 甲은 승수가 낮은 쪽을 더 유리한 투자안으로 판단했다.
  5. 甲은 규모가 딴판인 두 사업을 놓고 어느 하나만 고르려다 셈이 엇갈리는 것을 보았다. 두 방법을 각각 돌려 보았다. 한쪽은 앞엣것을, 다른 쪽은 뒤엣것을 밀어 결론이 갈릴 수 있었다. 이 기준에 해당한다.

  승수는 투자금 회수기간의 성격을 가져 클수록 회수에 오래 걸려 불리한데 이를 클수록 더 좋은 투자안이라 했으므로, 정답은 4번이다.

• 25

  우리나라에 상장된 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 소액으로 투자가 가능한 부동산 직접투자상품이다.
  2. 2. 유가증권시장에서 거래되기 때문에 유동성을 확보할 수 있다.
  3. 3. 오피스, 상업시설 등 특정 부동산 유형에 전문화된 투자가 가능하다.
  4. 4. 국내에서 투자지역을 다변화할 수 있으며 해외 부동산에도 투자가 가능하다.
  5. 5. 투자시 운영자금수입(FFO: Funds From Operation) 등 배당관련 지표를 고려할 필요가 있다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 상장 부동산투자회사(REITs)는 투자자가 주식을 통해 부동산에 투자하는 간접투자상품이므로, 직접투자상품이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  2. 부동산 실물은 팔기까지 오래 걸리지만, 상장된 리츠는 주식처럼 증시에서 사고팔 수 있어 필요할 때 쉽게 현금으로 바꿀 수 있다는 장점이 있다. 옳다.
  3. 리츠마다 오피스나 상가처럼 특정 유형에 집중하는 상품을 고를 수 있어, 투자자가 원하는 부동산 분야에 특화해 투자할 수 있다. 옳다.
  4. 한 지역에 몰지 않고 여러 곳에 나눠 담을 수 있고 국경을 넘어 해외 부동산까지 편입할 수 있어, 지역 분산으로 위험을 줄일 수 있다. 옳다.
  5. 상장 부동산투자회사(REITs)는 배당을 목적으로 하므로 투자 시 운영자금수입(FFO: Funds From Operation) 등 배당 관련 지표를 함께 고려할 필요가 있어, 옳지 않은 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 증권사 앱에서 소액으로 리츠 주식을 매수해 오피스 빌딩에 간접적으로 투자했다. 건물을 직접 사들이는 대신 회사 지분을 사는 방식이어서 이는 대표적인 간접투자상품에 해당했다.
  2. 甲은 이 회사 주식을 사고팔려면 어디로 가야 하는지 증권사 직원에게 물었다. 팔고 싶을 때 팔리는지 확인했다. REITs는 유가증권시장에서 거래돼 유동성을 확보할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 사무 건물만 골라 담는 회사와 상가만 담는 회사가 따로 있는 것을 보았다. 그렇게 나눠 굴려도 되는지 물었다. REITs는 오피스·상업시설 같은 특정 유형에 전문화된 투자가 가능하다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 이 회사가 나라 밖 건물에도 돈을 넣을 수 있는지 안내서를 넘겨 보았다. 지역을 넓힐 수 있는지 확인했다. REITs는 국내에서 투자지역을 넓히거나 해외 부동산에도 투자할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 나눠 주는 돈이 얼마나 될지 무엇을 보고 가늠하는지 물어보았다. 살펴야 할 지표 이름을 받아 적었다. REITs 투자에는 운영자금수입(FFO) 같은 배당 관련 지표를 봐야 한다. 이 기준에 해당한다.

  상장 부동산투자회사는 투자자가 주식을 통해 부동산에 투자하는 간접투자상품인데 이를 직접투자상품이라 했으므로, 정답은 1번이다.

• 26

  부동산증권에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 저당이체증권(MPTS)의 투자자는 금리위험과 채무불이행위험을 부담한다.
  2. 2. 저당이체채권(MPTB)의 발행자는 조기상환위험을 부담하며 투자자는 채무불이행위험을 부담한다.
  3. 3. 저당담보부채권(MBB)의 투자자는 금리위험과 채무불이행위험을 부담한다.
  4. 4. 다른 조건이 일정할 때 시장금리가 표면금리보다 높은 경우 저당담보부채권(MBB)의 발행가격은 높아진다.
  5. 5. 다른 조건이 일정할 때 저당이체채권(MPTB)의 듀레이션(duration)은 조기상환이 많이 일어난 경우가 조기상환이 없는 경우보다 길다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 저당이체증권(MPTS)은 지분형으로 위험이 모두 투자자에게 이전되므로, 투자자가 금리위험과 채무불이행위험을 부담한다. 옳다(정답).
  2. 저당이체채권(MPTB)은 발행자가 채무불이행위험을 부담하고 투자자가 조기상환위험을 부담하므로, 위험 부담 주체를 뒤바꾼 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. 저당담보부채권(MBB)은 발행자가 위험을 부담하므로 투자자가 채무불이행위험을 부담하지 않으며, 부담한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 시장금리가 표면금리보다 높으면 MBB의 발행가격은 액면보다 낮아지므로(할인발행), 높아진다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  5. 조기상환이 많이 일어나면 원금이 앞당겨 회수되어 저당이체채권(MPTB)의 듀레이션은 오히려 짧아지므로, 조기상환이 많은 경우가 더 길다고 한 설명은 방향을 반대로 서술한 것이어서 옳지 않다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 이 증권을 사면 이자가 오르내리는 일도 못 갚는 일도 제가 떠안는지 물었다. 판 곳에서 그렇다는 답을 들었다. 넘겨받은 것이 빚 문서가 아니라 저당 덩어리의 몫이어서 위험까지 함께 넘어와 있었다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 못 갚는 위험과 일찍 갚는 위험을 파는 쪽과 사는 쪽 가운데 누가 지는지 갈라 적었다. 뒤바뀌지 않았는지 보았다. 갚지 못해 생기는 손해는 낸 쪽이 안고, 앞당겨 갚아 와 생기는 손해는 산 쪽이 안고 있었다. 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 파는 쪽이 위험을 그대로 안고 있는 갈래가 있는지 알아보았다. 산 사람이 무엇을 지는지 확인했다. 저당담보부채권(MBB)은 발행자가 위험을 져 투자자는 채무불이행위험을 지지 않는다. 진다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 시중 이자가 표면에 적힌 이자보다 높을 때 그 증권이 얼마에 팔리는지 물었다. 액면과 견주어 보았다. 시장금리가 표면금리보다 높으면 MBB는 액면보다 싸게(할인) 발행된다. 높아진다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 사람들이 빚을 자꾸 앞당겨 갚으면 돈이 묶이는 기간이 어찌 되는지 따졌다. 길어지는지 짧아지는지 보았다. 조기상환이 많을수록 MPTB의 듀레이션은 짧아진다. 길어진다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  저당이체증권은 지분형이라 저당의 위험이 모두 투자자에게 넘어가 금리위험과 채무불이행위험을 투자자가 지므로, 정답은 1번이다.

• 27

  다음 조건의 주택담보대출이 있다. 6회차에 변동금리를 적용하여 산정되는 원리금 상환액에 가장 가까운 값은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 대출원금은 26,000만원이며 대출기간은 20년이다. ○ 대출원리금은 원리금균등분할방식으로 매년 말 1회 상환한다. ○ 1회차부터 5회차까지 고정금리를 적용하며, 대출금리는 연 2.4 %이다. ○ 6회차부터는 변동금리가 적용되며, 6회차의 대출금리는 연 6.0 %이다. ○ 원리금상환액은 각 금리적용 시점의 잔여 대출기간과 잔액을 기준으로 한다. ○ 연금의 현가계수(2.4 %, 15년): 12.4729, 연금의 현가계수(2.4 %, 20년): 15.7374 ○ 연금의 현가계수(6.0 %, 15년): 9.7122, 연금의 현가계수(6.0 %, 20년): 11.4699

  1. 1. 1,652만원
  2. 2. 1,796만원
  3. 3. 2,122만원
  4. 4. 2,267만원
  5. 5. 2,676만원

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 고정금리 연상환액=26,000/연금현가계수(2.4%,20년) 15.7374≈1,652만원. 5회차 말 잔액=1,652×연금현가계수(2.4%,15년) 12.4729≈20,610만원. 6회차부터 6%·잔여 15년으로 재산정: 20,610/연금현가계수(6%,15년) 9.7122≈2,122만원이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 고정금리 상환액
  2. 6회차 상환액을 구하려면 먼저 고정금리가 적용되는 초기 구간의 원리금균등 상환액을 확인해야 한다. 원리금균등방식은 매기 상환액이 일정하지만 그 안에서 이자와 원금 비중이 달라지므로, 변동금리로 바뀌기 직전까지 줄어든 잔액을 알아야 다음 단계 계산이 가능하기 때문이다.
  3. 원리금균등상환은 매기 갚는 원리금이 일정하며, 대출원금을 해당 기간·금리에 맞는 연금현가계수로 나누어 연상환액을 구한다.
  4. 처음 5회차까지는 고정금리 연 2.4%가 적용되고 대출기간은 20년으로 잡는다.
  5. 원금 26,000만원을 20년·2.4% 연금현가계수 15.7374로 나누면 26,000 ÷ 15.7374 → 약 1,652만원이 된다.
  6. ↓
  7. ② 5회차 말 잔액
  8. 금리가 바뀌기 직전인 5회차 말의 미상환 잔액은 앞으로 남은 상환액을 현재가치로 환산한 값과 같다.
  9. 5회차가 끝나면 잔여기간은 20년에서 15년으로 줄어들므로 잔여기간용 계수를 써야 한다.
  10. 연상환액 1,652만에 잔여 15년·2.4% 계수 12.4729를 곱하면 1,652 × 12.4729 → 약 20,610만원이다.
  11. ↓
  12. ③ 변동금리 재산정
  13. 금리가 바뀌면 그 시점의 잔액을 새 대출원금으로 보고 잔여기간과 바뀐 금리로 상환액을 다시 산정한다.
  14. 이 잔액 20,610만원이 6회차부터의 원금이 되며, 잔여기간은 15년이고 금리는 변동금리 연 6.0%로 오른다.
  15. 20,610만을 6%·15년 계수 9.7122로 나누면 20,610 ÷ 9.7122 → 약 2,122만원이 산출된다.
  16. ↓
  17. ④ 6회차 상환액 확정
  18. 금리 인상으로 상환 부담이 커진 결과, 6회차 원리금 상환액은 약 2,122만원이 된다.

  5회차 말 잔액 약 20,610만원을 잔여 15년·6% 조건으로 재산정하면 6회차 원리금은 약 2,122만원이다.

• 28

  이자율과 할인율이 연 8 %로 일정할 때, A, B, C를 크기 순서로 나열한 것은? (단, 주어진 자료에 한하며, 모든 현금흐름은 연말에 발생함) ○ A: 2차년도부터 6차년도까지 매년 250만원씩 받는 연금의 현재가치 ○ B: 2차년도부터 6차년도까지 매년 200만원씩 받는 연금의 6차년도의 미래가치 ○ C: 1차년도에 40만원을 받고 매년 전년대비 3 %씩 수령액이 증가하는 성장형 영구연금의 현재가치 ○ 연금의 현가계수(8 %, 5년): 3.9927, 연금의 현가계수(8 %, 6년): 4.6229 ○ 연금의 내가계수(8 %, 5년): 5.8666, 연금의 내가계수(8 %, 6년): 7.3359

  1. 1. A > B > C
  2. 2. A > C > B
  3. 3. B > A > C
  4. 4. C > A > B
  5. 5. C > B > A

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. A(2~6년 250만원 이연연금 현가)=250×(연금현가 8%,6년 4.6229−1년분 0.9259)≈929만. B(2~6년 200만원의 6년 말 미래가치)=200×연금내가 8%,5년 5.8666≈1,173만. C(첫 40만·3% 성장 영구연금)=40/(0.08−0.03)=800만. 따라서 B>A>C이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① A 이연연금 현가
  2. A는 2차년도부터 6차년도까지 5회 지급되는 이연연금의 현재가치를 묻는 항목이다.
  3. 1차년도에는 지급이 없으므로 6년 연금현가계수 4.6229에서 1차년도분 0.9259를 먼저 빼야 한다.
  4. 차이에 매년 지급액 250만을 곱하면 250 × (4.6229 − 0.9259) → 약 929만원이 된다.
  5. ↓
  6. ② B 미래가치
  7. 같은 2차년도부터 6차년도까지의 5회 지급을 6차년도 말 시점으로 모은 값이 B다.
  8. 현재가치가 아니라 기간 말 미래가치이므로 연금내가계수를 쓰며, 지급이 5회이므로 5년 기준 계수를 적용한다.
  9. 5년 연금내가계수 5.8666에 지급액 200만을 곱하면 200 × 5.8666 → 약 1,173만원이 된다.
  10. ↓
  11. ③ C 성장영구연금 현가
  12. 이 항목은 첫해 40만원을 받고 이후 매년 3%씩 수령액이 늘어나는 성장형 영구연금이다.
  13. 성장형 영구연금의 현가는 첫 현금흐름을 할인율에서 성장률을 뺀 값으로 나누어 구한다.
  14. 할인율 8%에서 성장률 3%를 뺀 값으로 첫해 40만을 나누면 40 ÷ (0.08 − 0.03) → 800만원이다.
  15. ↓
  16. ④ 크기 순서 비교
  17. 세 값을 한 줄에 나란히 놓으면 1,173 > 929 > 800의 관계가 드러난다.
  18. 현가와 미래가치라는 서로 다른 기준으로 계산된 값이지만 문제는 각 정의대로 비교하도록 요구한다.
  19. 따라서 크기 순서는 B(1,173) > A(929) > C(800)이다.

  세 투자안의 크기 순서는 B(1,173) > A(929) > C(800)이다.

• 29

  한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 가입자가 오래 생존하는 장수명(長壽命)위험은 공사가 부담하며, 가입 이후 담보주택의 가격이 하락하는 가격위험은 가입자가 부담한다.
  2. 2. 다른 조건이 동일한 경우 담보주택가격이 높을수록, 가입자의 나이가 적을수록 월지 급금은 높아진다.
  3. 3. 다른 조건이 동일한 경우 주택연금 가입 후 담보주택의 가격이 상승하면 월지급금도 주택가격에 연동되어 상승한다.
  4. 4. 신청인의 보유주택수가 1주택이라면 주택가격과 거주여부에 관계없이 가입이 가능하며, 2주택 이상인 경우 1주택 이외의 주택 처분을 조건으로 가입이 가능하다.
  5. 5. 월지급금의 기준이 되는 주택가격은 공신력 있는 기관의 인터넷 시세 또는 공시가격을 적용하며, 신청인이 원하면 외부 감정평가업자(감정평가법인등)의 감정평가액으로 할 수 있다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 가입자의 장수위험과 주택가격 하락위험은 모두 공사(정부)가 부담하므로, 가격위험을 가입자가 부담한다는 설명은 부정확하다. 옳지 않다.
  2. 담보주택가격이 높을수록·가입자 나이가 많을수록 월지급금이 높아지므로, 나이가 적을수록 높아진다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. 가입 후 담보주택 가격이 올라도 월지급금은 가입 시점 기준으로 고정되어 연동되지 않으므로, 연동 상승한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 보유주택수·가격·거주 요건 등에 따라 가입 가능 여부가 달라지므로, 1주택이면 가격·거주여부와 관계없이 가입 가능하다는 설명은 부정확하다. 옳지 않다.
  5. 연금액을 정하려면 객관적인 집값 기준이 있어야 하므로 공신력 있는 시세나 공시가격을 원칙으로 삼되, 신청인이 원하면 감정평가액을 쓰도록 선택지를 열어 둔다. 옳다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 오래 살면 연금이 끊기는지, 집값이 떨어지면 제가 물어내야 하는지 창구에서 물었다. 두 가지를 나눠 적었다. 오래 사는 쪽도 집값이 내리는 쪽도 공사가 떠안는다는 답이 돌아왔다. 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 집값이 얼마이고 나이가 몇이냐에 따라 다달이 받는 돈이 달라지는지 물었다. 표를 받아 두 줄을 견주었다. 담보주택 값이 높을수록·가입자 나이가 많을수록 월지급금이 커진다. 나이가 적을수록 커진다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 집값이 오르면 다달이 받는 돈도 따라 오르는지 창구에서 물어보았다. 계약서의 금액 칸을 확인했다. 가입 후 주택값이 올라도 월지급금은 가입 시점 기준으로 고정된다. 값에 연동해 오른다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 집이 한 채면 값이 얼마든 살지 않든 가입할 수 있는지 창구에서 물어보았다. 요건 표를 받아 훑어보았다. 집이 몇 채인지 말고도 값과 사는지 여부를 함께 보아 가입 여부가 갈렸다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 다달이 받을 돈을 정할 때 집값을 무엇으로 보는지 알고 싶었다. 시세와 공시가격을 함께 물어보았다. 5억짜리 집으로 주택연금에 들면 그 5억(공신력 있는 시세·공시가격)으로 월지급금을 정하고, 원하면 감정평가를 받아 그 값으로 할 수도 있다.

  주택연금의 월지급금은 공신력 있는 시세나 공시가격을 기준으로 삼되 신청인이 원하면 감정평가액을 쓸 수도 있으므로, 정답은 5번이다.

• 30

  지분금융(equity financing)에 해당하지 않는 것은?

  1. 1. 부동산펀드
  2. 2. 조인트벤처
  3. 3. 부동산신디케이트
  4. 4. 부동산투자회사(REITs)
  5. 5. 자산담보부기업어음(ABCP)

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 부동산펀드는 투자자의 출자를 받아 자기자본 형태로 자금을 조달하는 지분금융에 해당하므로, 지분금융이 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  2. 조인트벤처는 지분 형태로 자금을 조달하는 지분금융이다. 여럿이 출자해 지분을 나눠 갖는 구조여서 빚이 아닌 자기자본으로 분류된다. 옳다.
  3. 부동산신디케이트는 지분 형태로 자금을 조달하는 지분금융이다. 투자자들이 자금을 모아 지분으로 참여하므로 채권 발행과 달리 지분금융에 속한다. 옳다.
  4. 부동산투자회사(REITs)는 주식 발행·출자 등 자기자본 형태로 자금을 조달하는 지분금융에 해당하므로, 지분금융이 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  5. 자산담보부기업어음(ABCP)은 어음(채권)을 발행해 자금을 조달하는 부채금융이므로 지분금융에 해당하지 않는다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 여러 사람 돈을 모아 만든 이 상품이 빚인지 제 몫인지 갈라 보려 했다. 안내서 첫 장을 읽어 보았다. 부동산펀드는 지분(자기자본) 형태로 자금을 모으는 지분금융이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 두 회사가 손잡고 한 사업을 벌이며 각자 몫을 나눠 갖는 것을 보았다. 빌린 돈인지 아닌지 따졌다. 조인트벤처도 지분 형태로 자금을 모으는 지분금융이다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 여러 투자자와 개발업자가 뭉쳐 만든 모임이 어느 갈래인지 알아보았다. 갚을 돈인지 나눌 몫인지 갈랐다. 부동산신디케이트도 지분 형태의 지분금융이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 이 회사에 돈을 넣으면 주식을 받는지 채권을 받는지 확인해 보았다. 받은 종이가 무엇인지 살폈다. REITs도 주식·출자 같은 지분 형태의 지분금융이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 회사 운영자금을 마련하려 자산담보부기업어음을 발행해 투자자에게 팔았다. 이는 지분을 나눠주는 대신 어음 채무를 지는 방식이라 지분금융이 아닌 부채금융으로 분류됐다.

  자산담보부기업어음은 어음을 발행해 자금을 조달하는 부채금융이라 지분금융에 해당하지 않으므로, 정답은 5번이다.

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  부동산관리방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 자기관리는 관리의 전문성이 부족하나 비용이 적게 들고 임대료나 관리비의 객관적 산정이 용이하다.
  2. 2. 위탁관리는 전문관리업자에게 위탁하여 관리하는 방식으로 대형건물의 관리에 유용하다.
  3. 3. 혼합관리는 필요한 부분만 위탁하여 관리비 절감 및 효과적 운용이 가능하나 책임소재가 불분명하다.
  4. 4. 자기관리는 고객에 대한 정보관리가 쉽고 부동산에 관한 기밀유지와 보안관리가 용이 하다.
  5. 5. 위탁관리는 부동산 환경의 변화에 능동적으로 대응할 수 있으나 하자발생시 신속한 대응이 어렵다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 자기관리는 관리의 전문성이 부족하고, 소유자가 직접 관리하므로 임대료·관리비의 객관적 산정이 용이하지 않으므로(주관 개입), 객관적 산정이 용이하다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  2. 관리를 외부 전문업체에 맡기는 방식이어서 설비·인력이 복잡한 대형건물일수록 전문성을 살려 효율적으로 운영할 수 있다. 옳다.
  3. 자가관리와 위탁관리를 섞어 일부만 외부에 맡기는 방식으로 비용을 아끼고 효율을 높일 수 있으나, 문제가 생기면 자가·위탁 어느 쪽 책임인지 가리기 어렵다. 옳다.
  4. 소유자가 직접 챙기므로 임차인 정보가 외부로 새지 않고, 건물 관련 기밀과 보안도 스스로 통제할 수 있어 관리가 수월하다. 옳다.
  5. 전문업체가 시장 흐름에 맞춰 능동적으로 대처하는 강점이 있지만, 직접 관리가 아니어서 하자가 생기면 연락·조치까지 시간이 걸려 대응이 더디다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 자신 소유 원룸건물을 직접 관리하며 옆집 시세를 참고하지 않고 스스로 임대료를 정했다. 전문 인력 없이 소유자 혼자 판단하다 보니 임대료와 관리비 책정에 주관이 섞여 객관성이 떨어졌다.
  2. 甲은 층수 높은 건물을 아는 업체에 맡기는 것이 나은지 여러 곳에 물어보았다. 큰 건물에 맞는지 따졌다. 위탁관리는 전문관리업자에게 맡기는 방식이라 대형건물 관리에 유용하다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 청소만 밖에 맡기고 나머지는 제가 챙겼더니 값은 아꼈으나 탈이 났다. 누구 잘못인지 가리기 어려웠다. 혼합관리는 필요한 부분만 위탁해 관리비를 아끼고 효과적으로 운용할 수 있지만 책임소재가 불분명하다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 입주자 명부와 계약서가 남의 손을 타지 않으려면 어느 쪽이 나은지 고민했다. 손수 챙기는 길을 따져 보았다. 자기관리는 고객 정보관리가 쉽고 기밀유지·보안관리에 유리하다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 맡긴 업체가 새로운 것에는 빠른데 물이 샐 때는 더딘 것을 겪었다. 두 면을 갈라 적어 두었다. 위탁관리는 환경 변화에 능동적으로 대응할 수 있지만 하자가 생겼을 때 신속 대응이 어렵다. 이 기준에 해당한다.

  소유자가 직접 관리하는 자기관리방식은 전문성이 부족해 임대료·관리비를 객관적으로 정하기 어려운데 이를 용이하다고 했으므로, 정답은 1번이다.

• 32

  민간투자 사업방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. BTO방식은 기반시설의 완공과 동시에 국가나 지방자치단체인 공공에 소유권이 귀속되는 방식으로, 운영과 관리에 대한 책임이 공공에 있다. ㄴ. BOT방식은 민간사업자가 투자비를 조달하여 기반시설을 건설한 후 일정기간 운영하고 사업기간이 종료할 때 공공에 소유권을 이전하는 방식으로, 주로 대규모 프로젝트에서 사용된다. ㄷ. BLT방식은 민간사업자가 투자비를 조달하고 기반시설을 건설한 후 운영권을 임대하여 투자비를 회수하고, 약정기간 만료 후에 소유권이 공공에 이전된다. ㄹ. BOO방식은 민간사업자가 기반시설을 건설한 후 공공에 소유권을 이전하는 방식으로, 투자비 회수가 어려워 사전 목표 수익률이 확보되어야 한다.

  1. 1. ㄱ, ㄹ
  2. 2. ㄴ, ㄷ
  3. 3. ㄱ, ㄴ, ㄹ
  4. 4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. BTO(건설-이전-운영)방식은 완공과 동시에 소유권이 공공에 귀속되지만 운영·관리 책임은 민간사업자에게 있다(공공이 아님). 옳지 않다.
  2. BOT(건설-운영-이전)방식은 민간사업자가 투자비를 조달해 시설을 건설·운영하고, 사업기간이 끝나면 공공에 소유권을 이전하는 방식이다. 옳다.
  3. BLT(건설-임대-이전)방식은 민간사업자가 건설 후 시설을 임대(Lease)해 투자비를 회수하고, 약정기간이 끝나면 공공에 소유권을 이전한다. 옳다.
  4. BOO(건설-소유-운영)방식은 민간사업자가 시설의 소유권을 그대로 보유·운영하는 방식으로 공공에 소유권을 이전하지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 다리를 다 놓자마자 소유권이 관청으로 넘어가는 계약서를 들여다보았다. 그 뒤 누가 굴리는지 확인했다. BTO(건설-이전-운영)는 완공과 동시에 소유권이 공공에 넘어가지만 운영·관리 책임은 민간사업자에게 있다. 운영 책임이 공공에 있다고 한 ㄱ은 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 민간이 지어 한동안 굴리다가 나중에 넘기는 방식이 있는지 알아보았다. 넘기는 때가 언제인지 짚었다. BOT(건설-운영-이전)는 민간이 투자비를 대 시설을 짓고 일정 기간 운영한 뒤 사업기간이 끝나면 공공에 소유권을 넘기는 방식이다. ㄴ은 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 민간이 지어 놓고 관청에 빌려주며 돈을 거둬들이는 방식이 있는지 알아보았다. 계약서 기간 칸을 짚어 보았다. 약정한 햇수 동안 세를 받아 본전을 채운 뒤 마지막에 소유권을 넘기게 되어 있었다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 시설을 다 짓고도 관청에 넘기지 않는 방식이 이 설명과 맞는지 조항을 견주었다. 넘기는 대목이 있는지 찾았다. BOO(건설-소유-운영)는 민간이 소유권을 그대로 쥐고 운영해 공공에 넘기지 않는다. 이를 소유권을 넘긴다는 취지로 서술한 ㄹ은 이 기준과 다르다.

  민간이 시설을 짓고 운영한 뒤 공공에 넘기는 BOT와 임대로 투자비를 회수한 뒤 넘기는 BLT의 설명이 맞으므로, 정답은 2번이다.

• 33

  도시 및 주거환경정비법령상 정비기반시설에 해당하는 것은 모두 몇 개인가? ○ 구거 ○ 녹지 ○ 지역난방시설 ○ 하천 ○ 광장 ○ 가스공급시설

  1. 1. 2개
  2. 2. 3개
  3. 3. 4개
  4. 4. 5개
  5. 5. 6개

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 구거·녹지·지역난방시설·하천·광장·가스공급시설은 모두 도시 및 주거환경정비법령상 정비기반시설에 해당하므로 6개이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 여러 도시 기반시설을 정비기반시설 목록에 하나씩 대조해 보았더니, 여섯 항목이 하나도 빠짐없이 그 법정 범위 안에 들어 있어 모두 해당 시설로 인정된다.

  구거·녹지·지역난방시설·하천·광장·가스공급시설은 모두 정비기반시설에 해당해 6개다.

• 34

  공시지가기준법을 적용하여 대상토지를 8,463,000원/m2으로 감정평가한 경우 개별 요인 중 접근조건에 대한 비교치는? (단, 주어진 자료에 한하고, 개별요인비교는 상승식으로 하며, 접근조건은 소수점 셋째자리에서 반올림하여 둘째자리까지 표시함) ○ 표준지공시지가: 6,510,000원/m2 ○ 지가변동률(공시기준일∼기준시점): -0.128 % ○ 지역요인: 1.00 ○ 개별요인 가로조건 접근조건 환경조건 획지조건 행정적조건 기타조건 1.08 ? 1.00 0.97 1.00 1.00 ○ 그 밖의 요인 보정: 1.30

  1. 1. 0.90
  2. 2. 0.93
  3. 3. 0.96
  4. 4. 0.99
  5. 5. 1.02

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 공시지가기준법: 8,463,000=6,510,000×시점수정(1−0.00128)×지역요인 1.00×개별요인(가로 1.08×접근 ?×환경 1.00×획지 0.97×행정 1.00×기타 1.00)×그 밖의 요인 1.30. 역산하면 접근조건 비교치 ?≈0.96이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 평가액이 어떻게 만들어지는지 늘어놓는다
  2. 공시지가기준법은 표준지 값에 시점수정·지역요인·개별요인·그 밖의 요인을 차례로 곱해 대상 토지의 값을 만든다. 개별요인은 상승식이라 여섯 항목을 모두 곱한다.
  3. → 평가액 = 표준지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인의 곱 × 그 밖의 요인
  4. ↓
  5. ② 시점수정치를 만든다
  6. 지가변동률이 −0.128%다. 값이 내렸으니 1에서 빼야 한다. 부호를 놓쳐 더하면 곱이 커져 답이 한 칸 작아진다.
  7. → 시점수정치 = 1 − 0.00128 = 0.99872
  8. ↓
  9. ③ 모르는 항만 남기고 나머지를 곱한다
  10. 개별요인 여섯 가운데 다섯은 값이 주어져 있고 접근조건만 비어 있다. 지역요인 1.00과 나머지 1.00짜리는 곱해도 값이 안 바뀌니, 실제로 곱할 것은 1.08과 0.97뿐이다.
  11. → 표준지가에 시점수정 적용 = 6,510,000 × 0.99872 = 6,501,667
  12. → 개별요인 두 항 반영 = 6,501,667 × 1.08 × 0.97 = 6,811,147
  13. → 그 밖의 요인까지 = 6,811,147 × 1.30 = 8,854,491
  14. ↓
  15. ④ 접근조건을 되꺼낸다
  16. 평가액은 그 곱에 접근조건을 한 번 더 곱한 값이다. 그러니 평가액을 그 곱으로 나누면 접근조건만 남는다.
  17. → 접근조건 = 8,463,000 ÷ 8,854,491 = 0.9558
  18. ↓
  19. ⑤ 자릿수를 맞춘다
  20. 셋째 자리에서 반올림하라고 했으므로 0.9558은 0.96이 된다. 1보다 작으니 대상 토지의 접근성이 표준지보다 못하다는 뜻이다.
  21. → 접근조건 비교치 = 0.96
  22. ↓
  23. ⑥ 되짚어 맞춰 본다
  24. 구한 0.96을 도로 넣어 평가액이 다시 나오는지 확인한다. 반올림한 값이라 8,463,000과 몇천 원 어긋나는 것은 정상이다.
  25. → 검산 = 8,854,491 × 0.96 = 8,500,311

  나머지 보정치를 모두 반영해 역산하면 접근조건 비교치는 약 0.96이다.

• 35

  다음 자료를 활용하여 산출한 시산가액을 기초로 1차년도 순영업소득에 적용할 대상부동산의 환원이율은? (단, 주어진 조건에 한하며, 환원이율은 백분율로 표시 하되 소수점 둘째자리에서 반올림하여 첫째자리까지 표시함) ○ 예상 연간 순영업소득(NOI): 매년 말 1회 발생 1차년도: 1,000만원, 2차년도: 1,100만원, 3차년도: 1,200만원 ○ 보유기간: 3년 ○ 보유기간 만료 후 예상 재매도가치: 20,000만원 ○ 연간 할인율: 7.0 % ○ 연 기준 일시불의 현가계수 (7.0 %, 1년): 0.93458, (7.0 %, 2년): 0.87344, (7.0 %, 3년): 0.81630

  1. 1. 4.8%
  2. 2. 5.2%
  3. 3. 5.6%
  4. 4. 6.0%
  5. 5. 6.4%

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 시산가액=1,000×0.93458+1,100×0.87344+1,200×0.81630+20,000×0.81630≈19,212만원. 1차년도 순영업소득(NOI) 1,000/시산가액 19,212≈5.2%이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 현가계수 확인
  2. 환원이율은 시산가액과 순영업소득의 관계에서 도출되는데, 시산가액을 구하려면 매기 순영업소득을 현재가치로 환산해야 하므로 먼저 적용할 현가계수를 확인한다. 시점이 다른 소득은 할인해 합산해야 하며, 이 계수가 뒤 단계의 시산가액 산정 기준이 되기 때문이다.
  3. 연간 할인율 7.0%의 일시불 현가계수를 정리한다.
  4. 1년 0.93458, 2년 0.87344, 3년 0.81630으로, 매년 말 금액을 각 연차 계수로 현재가치화한다.
  5. ↓
  6. ② 순영업소득 현가 합산
  7. 보유기간 3년의 NOI(순영업소득)를 각각 현가로 끌어온다.
  8. 1,000 × 0.93458 → 934.58, 1,100 × 0.87344 → 960.78, 1,200 × 0.81630 → 979.56만원.
  9. ↓
  10. ③ 재매도가치 현가
  11. 기간말 재매도가치 20,000만원은 3년 말에 회수되므로 3년 계수를 쓴다.
  12. 20,000 × 0.81630 → 16,326만원이 재매도가치의 현재가치다.
  13. ↓
  14. ④ 시산가액 산정
  15. 네 항목을 모두 더해 대상부동산의 시산가액을 만든다.
  16. 934.58 + 960.78 + 979.56 + 16,326 → 약 19,212만원이 할인현금흐름법에 의한 시산가액이다.
  17. 이 값은 시장에서 주어진 것이 아니라 미래 편익을 현재가치로 환산해 산정한 가액이다.
  18. ↓
  19. ⑤ 환원이율 역산
  20. 1차년도 순영업소득을 앞에서 구한 시산가액으로 나눈 비율이 환원이율이다.
  21. 이를 계산하면 1,000 ÷ 19,212 → 약 0.052이므로 소수점 첫째자리로 5.2%다.

  미래 순영업소득과 재매도가치를 7% 할인율로 현가화한 시산가액이 약 19,212만원이고, 1차년도 NOI 1,000만원을 이 가액으로 나누면 환원이율은 5.2%이다.

• 36

  감정평가 실무기준상 감정평가업자의 수임제한 이유에 해당하지 않는 것은?

  1. 1. 의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 경우
  2. 2. 대상물건이 객관적으로 보아 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 경우
  3. 3. 감정평가 의뢰의 내용이 감정평가관계법규나 감정평가 실무기준에 위배되는 경우
  4. 4. 위법ㆍ부당한 목적으로 감정평가를 의뢰하는 것이 명백한 경우
  5. 5. 의뢰받은 감정평가 수행에 필요한 인력과 전문성을 보유하지 못한 경우

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 경우는 조건의 합리성·적법성·실현가능성을 검토해 평가하면 되므로 수임제한 사유가 아니다. 옳지 않다(정답).
  2. 대상물건이 객관적으로 보아 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 경우는 감정평가 실무기준이 정한 수임제한 사유에 해당하므로, 수임제한 이유가 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  3. 감정평가 의뢰의 내용이 감정평가관계법규나 감정평가 실무기준에 위배되는 경우는 실무기준이 정한 수임제한 사유에 해당하므로, 수임제한 이유가 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  4. 위법·부당한 목적으로 감정평가를 의뢰하는 것이 명백한 경우는 실무기준이 정한 수임제한 사유에 해당하므로, 수임제한 이유가 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  5. 감정평가 실무기준상 수임제한은 이해관계·독립성·공정성 훼손 우려 등을 사유로 하며, 인력·전문성 미보유는 그러한 제한 사유로 열거돼 있지 않다. 따라서 '해당하지 않는 것'으로 정답이 맞아 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲 감정평가사는 의뢰인이 조건을 붙여 달라고 요청하자, 그 조건이 이치에 맞고 법에 어긋나지 않으며 실제로 이룰 수 있는지를 살핀 뒤 수임을 받아들여 평가를 진행했다.
  2. 甲은 이 물건은 아무래도 공정하게 매기기 어렵겠다는 말을 평가사에게서 들었다. 맡지 않아도 되는지 물었다. 대상물건이 객관적으로 불공정한 평가를 할 우려가 있다고 인정되면 수임제한 사유다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 부탁한 내용이 규정에 어긋나면 평가사가 거절할 수 있는지 궁금해졌다. 실무기준을 찾아 읽었다. 평가 의뢰 내용이 관계법규나 실무기준에 어긋나면 수임제한 사유다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 누가 봐도 나쁜 뜻으로 평가를 맡기는 경우가 있다는 이야기를 들었다. 그때 어찌하는지 확인했다. 위법·부당한 목적으로 평가를 의뢰하는 것이 명백하면 수임제한 사유다. 이 기준에 해당한다.
  5. 의뢰받은 평가에 필요한 인력·전문성을 갖추지 못했으면 수임제한 사유다. 이 기준에 해당한다.

  의뢰인이 감정평가조건을 붙여 달라 요청하는 것은 조건의 합리성 등을 검토해 평가하면 되는 것이라 수임제한 사유가 아니므로, 정답은 1번이다.

• 37

  감정평가 실무기준상 건물의 감정평가방법으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 재조달원가를 간접법으로 구하는 경우에는 건물신축단가표와 비교하거나 비슷한 건물의 신축원가 사례를 조사한 후 사정보정 및 시점수정 등을 하여 대상 건물의 재조달원가 를 산정할 수 있다.
  2. 2. 건물의 일부가 도시ㆍ군계획시설에 저촉되어 저촉되지 않은 잔여부분이 건물로서 효 용가치가 없는 경우에는 감정평가에서 제외하고, 잔여부분만으로도 독립건물로서의 가치가 있다고 인정되는 경우에는 그 잔여부분의 벽체나 기둥 등의 보수에 드는 비용 등을 고려하여 감정평가한다.
  3. 3. 건물의 일반적인 효용을 위한 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등 부대설비는 건물에 포함하여 감정평가한다. 다만, 특수한 목적의 경우에는 구분하여 감정평가할 수 있다.
  4. 4. 기존 건물 상층부에 증축한 건물 증축부분의 장래보존연수는 기존 건물의 장래보존연 수 범위에서 적용하여 감가수정한다.
  5. 5. 실지조사 시 의뢰되지 않은 공부상 미등재 건물이 있는 경우에는 의뢰인에게 감정평 가 포함 여부를 확인하여 실측면적을 기준으로 감정평가할 수 있다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 직접 짓는 대신 참고자료로 원가를 추산할 때는, 표준화된 신축단가표와 대조하거나 비슷한 건물이 실제 얼마에 지어졌는지 조사한 값을 거래시점·조건 차이에 맞게 보정해 대상 건물의 재조달원가를 구하므로 실무기준에 부합한다. 옳다.
  2. 실무기준은 잔여부분이 건물로서 효용가치가 없으면 건물 전체가 저촉되는 것으로 보아 감정평가하도록 정하고 있다. 평가에서 아예 제외한다고 한 이 서술은 그 처리와 어긋난다(뒷부분의 보수비용 고려는 기준과 같다). 옳지 않다(정답).
  3. 전기·승강기·소화전 같은 부대설비는 건물의 일반적 효용에 필수라 원칙적으로 건물에 포함해 평가하고, 특수한 목적일 때만 예외적으로 구분평가한다는 것이라 옳다.
  4. 증축부분은 기존 건물과 일체로 사용되므로 그 장래보존연수를 기존 건물의 범위에 맞춰 적용해 감가수정하는 것이 실무기준에 부합한다. 옳다.
  5. 공부상 미등재 건물이라도 실지조사로 확인되면 의뢰인에게 포함 여부를 확인한 뒤 실측면적을 기준으로 평가할 수 있으므로 절차상 문제가 없어 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 이 건물을 지금 다시 지으면 얼마인지 어떻게 알아내는지 물어보았다. 신축단가표를 함께 펴 놓고 보았다. 재조달원가를 간접법으로 구할 때는 건물신축단가표와 비교하거나 비슷한 건물의 신축원가 사례를 조사해 사정보정·시점수정 등을 거쳐 산정한다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 건물 한쪽이 도로 계획선에 걸려 잘려 나가면 남는 쪽은 어찌 되는지 물었다. 쓸모가 남는지부터 따져 보았다. 남는 쪽이 건물 구실을 못 하면 통째로 걸린 것으로 보아 값을 매기지, 아예 빼 놓는 것이 아니었다. 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 승강기와 소화전이 건물값에 함께 들어가는지 따로 매기는지 궁금했다. 쓰임이 특별할 때도 물어보았다. 전기·승강기·소화전설비 같은 일반적 효용을 위한 부대설비는 건물에 포함해 평가하되, 특수 목적이면 따로 나눠 평가할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 낡은 건물 위에 새로 올린 층이 몇 해나 더 갈지 어떻게 잡는지 물었다. 아래층 햇수와 견주어 보았다. 기존 건물 상층부에 증축한 부분의 장래보존연수는 기존 건물의 장래보존연수 범위에서 잡아 감가수정한다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 현장에 가 보니 서류에 없는 창고 한 채가 서 있는 것을 발견했다. 이것도 함께 매기는지 물어보았다. 실지조사 때 의뢰되지 않은 공부상 미등재 건물이 있으면 의뢰인에게 포함 여부를 확인해 실측면적 기준으로 평가할 수 있다. 이 기준에 해당한다.

  잔여부분이 건물로서 효용이 없으면 건물 전체가 저촉되는 것으로 보아 평가하는데 이를 아예 제외한다고 했으므로, 정답은 2번이다.

• 38

  감정평가에 관한 규칙상 물건별 평가방법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 산림을 감정평가할 때에 산지와 입목(立木)을 구분하여 감정평가해야 한다. 이 경우 입목 은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림(小徑木林)인 경우에는 원가법을 적용할 수 있다.
  2. 2. 과수원을 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용해야 한다.
  3. 3. 항공기를 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다.
  4. 4. 광업권을 감정평가할 때에 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존시설 가액을 빼고 감정평가해야 한다. 이 경우 광산의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 가행조건 (稼行條件) 등을 고려하여 산정하되 과잉유휴시설을 포함하여 산정한다.
  5. 5. 소음ㆍ진동ㆍ일조침해 또는 환경오염 등(이하 "소음등"이라 한다)으로 대상물건의 가 치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물 건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려해야 한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 산림은 산지와 입목을 구분해 평가하되 입목은 거래사례비교법을, 소경목림은 원가법을 적용한다는 것으로 감정평가규칙 물건별 방법 규정과 일치한다. 옳다.
  2. 과수원은 감정평가규칙상 주된 평가방법으로 거래사례비교법을 적용하도록 정해져 있으므로 규정에 부합한다. 옳다.
  3. 항공기는 감정평가규칙상 선박·건설기계 등과 함께 원가법을 주된 평가방법으로 적용하도록 규정돼 있어 이에 부합한다. 옳다.
  4. 광업권 평가 시 광업재단 감정평가액에서 빼는 광산의 현존시설 가액은 적정 생산규모·가행조건을 고려하되 과잉유휴시설은 제외하므로, 과잉유휴시설을 포함한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 소음등으로 인한 가치하락분을 평가할 때에는 소음등 발생 전의 대상물건 가액과 원상회복비용 등을 고려하도록 규칙이 정하고 있어 이에 부합한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 산을 값 매길 때 땅과 나무를 함께 보는지 따로 보는지 물어보았다. 어린 나무일 때는 어찌하는지도 물었다. 산림은 산지와 입목을 나눠 평가하되 입목은 거래사례비교법(어린 소경목림은 원가법)을 쓴다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 사과나무가 줄지어 선 밭의 값을 어떻게 매기는지 규칙에서 찾아 읽었다. 어느 방법이 첫째인지 확인했다. 과수원은 거래사례비교법을 적용해야 한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 하늘을 나는 기체는 어느 방법으로 값을 매기는 것이 원칙인지 규칙 조문을 손가락으로 짚어 보았다. 찾아낸 그 줄에 연필로 표시를 해 두었다. 항공기는 원가법을 적용해야 한다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 강원도 폐광 인근 광업재단을 감정평가하며 현존시설 목록에서 가동 중단된 과잉유휴시설을 가려내 제외하고 적정 생산규모에 맞는 시설가액만 남겼다.
  5. 甲은 옆에 길이 나면서 시끄러워져 집값이 떨어졌다며 얼마인지 재 달라 했다. 무엇을 견주는지 물어보았다. 소음 등으로 값이 떨어졌을 때 그 하락분을 평가할 때는 소음 등 발생 전의 가액과 원상회복비용 등을 고려한다. 이 기준에 해당한다.

  광업재단 현존시설 가액을 산정할 때는 적정 생산규모를 고려하되 과잉유휴시설은 빼는데 이를 포함한다고 했으므로, 정답은 4번이다.

• 39

  거래사례비교법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비 교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
  2. 2. 시점수정은 대상물건의 가격 변동률로 함이 원칙이다.
  3. 3. 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
  4. 4. 인근지역에 적정한 거래사례가 없는 경우 동일수급권 안의 유사지역에 존재하는 거래 사례를 적용할 수 있다.
  5. 5. 거래사례와 대상물건 간에 종별ㆍ유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인 등 가치형성요인 에 차이가 있는 경우에는 이를 각각 비교하여 대상물건의 가치를 개별화ㆍ구체화하여야 한다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 거래사례비교법은 가치형성요인이 유사한 물건의 거래사례와 비교해 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교를 거쳐 대상 물건 가액을 구하는 방법으로, 규칙상 정의와 일치해 옳다.
  2. 거래사례비교법의 시점수정은 거래사례의 가격 변동률(지가변동률 등)로 함이 원칙이므로, 대상물건의 가격 변동률로 한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  3. 토지를 감정평가할 때 적정한 실거래가가 있으면 이를 기준으로 삼을 수 있다는 것은 감정평가규칙이 허용하는 방식이라 이에 부합한다. 옳다.
  4. 인근지역에 적정한 거래사례가 없으면 대체·경쟁 관계가 성립하는 동일수급권 안의 유사지역 사례를 적용할 수 있으므로 이론상 타당해 옳다.
  5. 거래사례와 대상물건 간 종별·유형별 특성에 따라 지역요인·개별요인 등 가치형성요인에 차이가 있으면 이를 각각 비교하여 개별화·구체화하여야 한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 비슷한 집이 얼마에 팔렸는지를 바탕으로 값을 매기는 걸음을 차례대로 적었다. 손보는 대목이 몇인지 세었다. 거래사례비교법은 가치형성요인이 비슷한 물건의 거래사례와 견주어 사정보정·시점수정·요인 비교를 거쳐 대상물건 값을 구한다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 부산 공장부지를 감정평가하면서 대상 부지 자체의 시세 흐름 대신 비교사례로 삼은 인근 공장의 실거래가격 변동률 자료를 구해 시점수정 계산에 반영했다.
  3. 甲은 재개발구역 안 상가부지를 감정평가하면서 두 달 전 인근에서 실제로 거래된 유사 필지의 매매가격 자료를 확보했다. 그 가격이 통상적인 시세를 제대로 반영한 것으로 확인되자, 평가사는 별도의 사례비교 없이 그 실거래가 자체를 감정평가액 산정의 출발점으로 삼았다.
  4. 甲은 이 동네에 견줄 만한 거래가 하나도 없을 때는 어찌하는지 물어보았다. 어디까지 넓혀 찾는지 확인했다. 인근지역에 적정한 거래사례가 없으면 동일수급권 안 유사지역의 거래사례를 쓸 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 견줄 집이 동네도 다르고 생김새도 다를 때 무엇을 어떻게 맞추는지 물었다. 두 갈래로 나눠 적어 보았다. 거래사례와 대상물건이 종별·유형별로 달라 지역요인·개별요인에 차이가 있으면 이를 각각 비교해 구체화한다. 이 기준에 해당한다.

  거래사례비교법의 시점수정은 대상물건이 아니라 거래사례의 가격 변동률로 하는 것이 원칙인데 이를 대상물건 변동률이라 했으므로, 정답은 2번이다.

• 40

  부동산신탁에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 신탁부동산은 수탁자 개인재산으로부터 독립한 재산으로 취급되므로 개인 채권자의 강제집행이 배제된다.
  2. 2. 신탁기간 중 소유자가 자금이 필요하면 일정한 조건 하에 신탁수익권을 양도하거나 담보하여 자금을 차입할 수 있다.
  3. 3. 관리신탁은 해외교포나 고령자 등 부동산을 직접 관리하기 곤란하거나 전문지식이 부 족한 경우에 주로 활용된다.
  4. 4. 처분신탁은 처분방법이나 절차에 어려움이 있는 부동산이나 대형ㆍ고가의 부동산을 효율적으로 처분할 수 있다.
  5. 5. 담보신탁은 금융기관 입장에서 부동산관리가 자유로우나 법원 경매에 비해 환가절차가 복잡하다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 신탁재산은 수탁자 개인재산과 분리되는 독립성(도산격리)을 가지므로 수탁자 개인 채권자는 신탁부동산에 강제집행을 할 수 없다. 신탁의 기본 법리에 부합해 옳다.
  2. 부동산을 신탁에 맡긴 뒤에도 그로부터 나오는 수익을 받을 권리(수익권)를 남에게 넘기거나 담보로 제공할 수 있어, 소유자는 그 권리를 활용해 필요한 돈을 융통할 수 있다. 옳다.
  3. 멀리 떨어져 살거나 나이·전문성 부족으로 스스로 부동산을 돌보기 힘든 사람이 신탁회사에 관리를 맡기는 유형이어서, 그런 사정이 있는 소유자에게 주로 쓰인다. 옳다.
  4. 처분신탁은 처분 방법·절차에 어려움이 있는 부동산이나 대형·고가의 부동산을 효율적으로 처분할 수 있다. 옳다.
  5. 담보신탁은 채무불이행 시 신탁회사가 공매·처분하므로 법원 경매에 비해 환가절차가 간편하므로, 환가절차가 복잡하다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 맡긴 재산이 맡은 회사가 진 빚 때문에 넘어가지는 않는지 걱정이 되었다. 갈라 두는지 확인했다. 신탁부동산은 수탁자 개인재산과 분리돼, 수탁자 개인 채권자의 강제집행이 배제된다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 맡겨 둔 사이에 급히 돈이 필요하면 어찌하는지 창구에서 물어보았다. 받을 권리를 담보로 쓸 수 있는지 들었다. 신탁기간 중 소유자가 돈이 필요하면 일정 조건에서 신탁수익권을 양도·담보로 자금을 빌릴 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 나라 밖에 사는 형이 고향 집을 어떻게 챙기는지 궁금해 물어보았다. 어떤 방식이 쓰이는지 확인했다. 관리신탁은 해외교포나 고령자처럼 직접 관리가 어렵거나 전문지식이 부족한 경우에 주로 쓰인다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 크고 값나가는 건물을 팔기가 까다로울 때 쓰는 방식이 있는지 알아보았다. 그 이름을 받아 적었다. 처분신탁은 처분 방법·절차가 까다롭거나 대형·고가 부동산을 효율적으로 처분하는 데 쓰인다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 빚을 못 갚았을 때 법원 경매와 공매 가운데 어느 쪽이 빠른지 물어보았다. 걸리는 달수를 적어 두었다. 담보신탁은 신탁회사가 공매로 빠르게 처분하므로 법원 경매보다 환가가 간편하다. 복잡하다고 하면 해당 기준과 맞지 않는다.

  담보신탁은 채무불이행 시 신탁회사가 공매·처분해 법원 경매보다 환가절차가 간편한데 이를 복잡하다고 했으므로, 정답은 5번이다.